Tư vấn về hợp đồng mua bán đất đai?

Hỏi: Tháng 11 năm 2014 tôi có mua thửa đất của một công ty tên là C ở Thủ Đức, TPHCM. Mua đất dự án sổ chung nên đợi tách sổ đỏ. Theo như hợp đồng mua bán đặt cọc thì tôi đã đặt cọc 50tr trên tổng giá trị hợp đồng là 540tr. Xong đợt đặt cọc thời gian tiếp theo chúng tôi tiến hành công chứng ở phòng công chứng số 3 ở Thủ Đức và đưa tiếp số tiền là 200tr (giai đoạn này có hợp đồng mua bán và được công chứng, trên hợp đồng có ghi rõ nếu bên hai bên không mua bán theo đúng hợp đồng thì phải đền gấp đôi).Trên hợp đồng có ghi rõ thời gian ra sổ đỏ là 90-120 ngày làm việc. Hợp đồng này được ký chính thức từ 20 tháng 1 năm 2015, tính từ thời điểm đó đến nay là 6 tháng và tháng 7 này đúng ra phải có giấy tờ đầy đủ, nhưng đến nay đã hết thời gian bên bán phải đưa giấy tờ đầy đủ cho bên mua. Nhưng bên bán nói là giấy tờ chưa xong và nói đợi đến tháng 9 năm 2015. Như trường hợp trên bên bán không thực hiện theo đúng HĐ tôi có thể khởi kiện công ty C này được không? Nếu thắng kiện tôi có được đền tiền gấp đôi trên hợp đồng đã ghi không (tôi đã đưa trước 250tr gồm tiền cọc và tiền thanh toán theo từng giai đoạn trên HĐ)? (Đỗ Vũ An - Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật doanh nghiệp của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Theo như nội dung bạn đã trình bày ở trên, giữa bạn và công ty C đã ký với nhau hợp đồng mua bán đất đai (hợp đồng này đã được công chứng - vì đây là bất động sản cần được cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSD đất theo luật đất đai nă 2013) đồng thời, trong hợp đồng có thỏa thuận "nếu hai bên không mua bán theo đúng hợp đồng thì phải đền gấp đôi". Thêm vào đó, bạn có trình bày thêm bên công ty C đã không ra sổ đỏ đúng hạn như trong hợp đồng đã nêu (theo hợp đồng là 90-120 ngày) vì vậy, bạn cho rằng công ty C đã có hành vi vi phạm hợp đồng. Như vậy, trong trường hợp này, công ty c đã không thực hiện nghĩa vụ của bên bán đối với bên mua là bạn, do đó, công ty C đã có hành vi vi phạm hợp đồng, theo quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự năm 2005 thì việc thực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm.

"1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. 2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận. 3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại; nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm."

Điều 358 Bộ luật dân sự 2005: "Ðiều 358. Ðặt cọc: Ðặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Xét trong tình huống của bạn, giữa bạn và công ty C đã có thỏa thuận về việc phạt vi phạm hợp đồng khi các bên "không mua bán theo đúng hợp đồng" thì sẽ bị phạt gấp đôi. Tuy nhiên, trong trường hợp này, bạn không nói rõ giữa bạn và công ty C có thỏa thuận việc phạt gấp đôi đối với giá trị hợp đồng hay mức cụ thể như thế nào? Vì vậy, nếu bạn có làm đơn khởi kiện công ty C thì bạn cũng sẽ được bên vi phạm là công ty C trả khoản tiền phạt gấp đôi như thỏa thuận trong hợp đồng.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.