Tư vấn đòi lại tiền đặt cọc khi mua nhà

Hỏi: Đầu năm 2016, vợ chồng tôi có đặt cọc mua một ngôi nhà của bà A và đặt cọc với số tiền là 100 triệu đồng. Hợp đồng đặt cọc giữa chồng tôi và bà A có kí kết và lập thành văn bản hẹn sau một tháng sẽ chồng đủ tiền và sang tên sổ đổ ngôi nhà. Tuy nhiên, khoảng 10 ngày, sau khi tôi đặt cọc mua nhà tôi phát hiện giấy sở hữu nhà ở (sổ hồng) của ngôi nhà do con trai của bà A đứng tên chủ sở hữu vì thế tôi quyết định không mua nhà nữa và xin lấy lại tiền cọc nhưng bà A không trả và bảo khi nào bán xong nhà mới trả. Xin luật sư cho hỏi trường hợp của tôi có đòi lại tiền cọc được không và nếu bà A không trả, tôi có quyền khởi kiện để đòi lại số tiền đã đặt cọc để mua ngôi nhà nói trên được không? (Đỗ Vũ Hà - Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thị Hoài Thương - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Theo quy định tại Điều 121 BLDS 2005 thì "Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự."

Khoản 1 Điều 358 thì: “Ðặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản”.

Như vậy, có thể xem hợp đồng đặt cọc là một dạng giao dịch dân sự. Theo thông tin anh cung cấp, anh ký hợp đồng đặt cọc mua nhàvới bà A nhưng bà A không phải là chủ sở hữu của căn nhà đó. Vậy có hai trường hợp xảy ra. Nếu anh biết bà A không phải chủ sở hữu căn nhà nhưng vẫn ký hợp đồng đặt cọc mua nhà với bà A thì anh phải chịu hoàn toàn rủi ro.

Nếu bà A có hành vi lừa dối, làm anh hiểu nhầm rằng bà A là chủ sở hữu căn nhà thì:Căn cứ theo quy định tại Điều132 BLDS 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

"Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó. Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình."

Theo đó, anh có thể yêu cầu bà A trả lại số tiền cọc. Nếu bà A không đồng ý, anh có thể làm đơn khởi kiện đến TAND để yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc đó vô hiệu do anh bị lừa dối.

Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 137 BLDS như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Như vậy, sau khi Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Các bên phải giao trả cho nhau những gì đã nhận, tức là bà A phải trả lại cho anh số tiền đã nhận đặt cọc.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luậthợp đồngmà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.