Tư vấn đất ruộng chuyển thành đất thổ cư như thế nào?

Hỏi: Nhà tôi có 6 thành viên được Chính quyền nhà nước chia cho 1 thửa đất ruộng để trồng lúa (khoảng 1000m2 có sổ ruộng đất do Ba & Mẹ tôi đứng tên).Phía sau cạnh ngôi nhà đang ở, nhưng khoảng 18 năm rồi không canh tác và không làm gì khác được là do Nhà nước qui hoạch mở Công viên dẫn đến hệ thống thủy lợi bị cắt đứt (từ đó đến nay không đóng phí nông nghiệp) và không được chia mảnh ruộng nào khác để bù lại Vậy tôi muốn hỏi:1/Khi Nhà nước muốn đấu giá mảnh ruộng này để làm đất thổ cư thì gia đình tôi có được đền bù không?2/Nếu gia đình tôi muốn chuyển thành đất thổ cư thì có được chấp nhận và cần thủ tục gì? (Hoàng Lâm - Tuyên Quang)

Luật gia Bùi Ánh Vân – Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest – trả lời:

2.1.Thứ nhất về vấn đề khi Nhà nước muốn đấu giá mảnh ruộng này để làm đất thổ cư thì gia đình tôi có được đền bù không?

Căn cứ khoản 2 Điều 74 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”

Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Căn cứ khoản 2 Điều 77 Luật đất đai năm 2013:

“2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”

Như vậy trong trường hợp này thì nếu diện tích này nhà bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận đất thì bạn sẽ được bồi thường về đất. Còn nếu đất của bạn là đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01/07/2014 mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì bạn sẽ được bồi thường diện tích đất thực tế đang sử dụng, nhưng không được vượt quá hạn mức theo quy định.

2.2.Thứ hai về vấn đề nếu gia đình tôi muốn chuyển thành đất thổ cư thì có được chấp nhận và cần thủ tục gì?

Căn cứ Điều 52 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Như vậy việc bạn có được chuyển mục đích không còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm ở nơi có đất do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Để được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn nộp 01 bộ hồ sơ. Cụ thể:

Căn cứ khoản 2 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT- BTNMT:

“2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)”.

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.”

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.