Tư vấn chuyển nhượng đất nông nghiệp trong gia đình

Hỏi: Gia đình tôi được cấp đất làm nông nghiệp từ lâu nhưng năm ngoái 2014 mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do mẹ tôi đứng tên. Trên giấy ghi là cấp cho hộ bà... Gia đình tôi có 7 anh chị em (2 trai, 5 gái), bố mẹ tôi đã li hôn từ lâu, 5 chị em gái đều đã lấy chồng và tách khẩu. Hiện tại trong sổ hộ khẩu chỉ có ghi tên mẹ tôi và 2 người anh trai,1 người đã chết, 1 người lập gia đình và tách hộ năm 2007. Nay mẹ tôi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tôi để tiếp tục làm nông nghiệp (vì trong nhà chỉ có duy nhất mẹ tôi và tôi làm nông nghiệp, các anh chị em khác đều làm công việc khác, mẹ tôi tuổi cao đã thôi làm từ lâu, chỉ có mình tôi đang làm và đóng thuế, nếu tôi không giữ đất sẽ bị mọi người xung quanh lấn chiếm). Hợp đồng đã được công chứng nhưng khi sang tên, phía phòng đăng ký yêu cầu phải có giấy xác nhận đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình. Xin hỏi Luật sư, các anh chị em của tôi trước giờ không làm nông thì tôi có phải xin ý kiến của họ không và nếu một người không đồng ý (anh trai tôi) thì tôi có được chuyển nhượng không? (Nguyễn Văn Vân – Thái Bình)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

1. Việc Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất ghi "hộ bà,.." có nghĩa là mẹ bạn không phải chủ sử dụng duy nhất của mảnh đất đó. Tuy chưa có văn bản nào quy định cụ thể vấn đề này, nhưng thực tế, khi ghi như vậy, những người có tên trong sổ hộ khẩu của gia đình bạn vào thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó sẽ là đồng chủ sử dụng với mảnh đất đó và mẹ bạn không phải là người có quyền quyết định toàn bộ số phận pháp lí của toàn bộ diện tích đất này. Do bạn không nói rõ, các chị em gái nhà bạn tách khẩu từ thời điểm nào, nên tôi đưa ra nhận định chung: Tất cả những người có tên trong sổ hộ khẩu kể từ khi hộ gia đình bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn đều phải hỏi ý kiến của họ để được đứng tên.

Việc chỉ bạn làm nông không ảnh hưởng đến quyền sử dụng của các đồng chủ sử dụng mà nó chỉ giúp bạn có đủ điều kiện để được nhận chuyển nhượng từ các đồng sử dụng như đã phân tích ở trên. Cụ thê, theo quy định tại Khoản 3 điều 191 Luật đất đai 2013:

" Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa".

Tiếp đó, theo quy định tại Điều 190 Luật đất đai 2013 Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp:

"Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ"

2. Nếu như có 1 người không đồng ý thì tôi có được chuyển nhượng?

Trước hết, phải xác định anh trai bạn có quyền sử dụng với mảnh đất này như đã phân tích ở trên hay không? Có thể xảy ra hai khả năng:

- Anh trai bạn không phải là một trong các thành viên có tên trong sổ hộ khẩu của gia đình bạn ở thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất. Khi đó, anh trai bạn không có quyền đối với mảnh đất đó nên anh bạn không có quyền đồng ý hay không đồng ý với nguyện vọng của mẹ bạn.

- Anh trai bạn là một trong các thành viên có tên trong sổ hộ khẩu của gia đình bạn ở thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, anh trai bạn là đồng chủ sử dụng mảnh đất này và có quyền tham gia phân chia quyền sử dụng đất với các đồng chủ sử dụng khác. Tuy nhiên, nếu anh bạn không đồng ý chuyển quyền sử dụng đất cho bạn thì các đồng sử dụng có thê chia phần đất của anh trai bạn ra và phần đất còn lại bạn được đứng tên trên đó (đã được các đồng chủ sở hữu còn lại đồng ý).

Như vậy, như đã phân tích ở trên, nếu anh trai bạn cũng là đồng sử dụng thì thủ tục để bạn có thể nhận chuyển nhượng như sau:

- Trước hết, mẹ bạn với tư cách là một trong các đồng chủ sử dụng mảnh đất nên yêu cầu phân chia quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình. Cụ thể là: các thành viên trong hộ gia đình sẽ thỏa thuận phân chia cho mỗi người một phần quyền sử dụng đất và đăng ký sang tên từng người theo thỏa thuận đó. Như vậy thì mẹ bạn cũng sẽ được phân chia một phần quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận đối với phần quyền sử dụng đất của mình. (Lưu ý: Khi phân chia thì gia đình bạn nên chú ý về điều kiện tách thửa của địa phương nơi có bất động sản).

+ Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất được phân chia thì mẹ bạn và các đồng sử dụng đã đồng ý có thể làm thủ tục để tặng cho bạn. Việc tặng cho này do mẹ bạn quyết định mà không cần có sự đồng ý của anh trai bạn (nếu anh trai bạn cũng là đồng sử dụng)