Trước BLDS 1995, không có một văn bản pháp luật của Nhà nước ta quy định về động sản và bất động sản. Bộ Dân luật Bắc kỳ 1972 của chế độ Sài Gòn cũ có phân chia về động sản và bất động sản.
Theo đó, bất động sản được phân chia theo tính chất, mục đích, và mục đích sử dụng; động sản được chia thành động sản theo tính chất và động sản do pháp luật quy định.
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Kế thừa định nghĩa về bất động sản và động sản của BLDS 1995, Điều 174 BLDS hiện hành quy định:
1. Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Qua nội dung điều luật, ta thấy Điều 174 BLDS liệt kê các tài sản mà luật gọi là các bất động
sản, sau đó quy định rằng những loại tài sản không là bất động sản đều là động sản. Như vậy, bất kỳ một tài sản nào cũng chỉ có thể hoặc là bất động sản, hoặc là động sản. Luật viết thiết lập và giới hạn danh mục các tài sản là bất động sản; còn danh mục các tài sản là động sản được bỏ ngỏ bằng một quy phạm mở, danh mục này sẽ được bổ sung ngay trong thực tiễn áp dụng pháp luật. Đây là kỹ thuật lập pháp thông dụng trong BLDS của nhiều nước trên Thế giới, nhất là khi phân loại tài sản thành động sản và bất động sản.
Vật, đứng đầu vị trí trong danh mục các tài sản được gọi là bất động sản là đất đai cũng vì lẽ khi xác định một vật là động sản hay bất động sản, trước hết và chủ yếu ta dựa vào mối quan hệ của vật đó với đất đai. Đất đai là bất động sản là điều không cần tranh cãi nữa. Khi đó, những vật sinh ra từ đất (như cây cối, mùa màng, khoáng sản...); những vật gắn liền với đất do hoạt động có ý thức của con người và không thể tách rời đất mà không hư hỏng (như nhà cửa, công trình xây dựng,...) đều là bất động sản. Những vật không cố định vị trí trên đất (như bàn, ghế, xe máy, tàu thuyền...); những vật không do đất sinh ra (như súc vật, chim muông, thú rừng...); những vật đã tách rời khỏi đất (như mùa màng đã thu hoạch, khoáng sản đã khai thác...) đều được xem là động sản.
Quyền, theo Điều 181 BLDS, “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ”. Rõ ràng, trước hết quyền tài sản là một tài sản và có thể là quyền đối vật (droit réel) hay các quyền đối nhân (droit personnel). Mặt khác, một quyền dân sự được coi là quyền tài sản khi hội đủ hai yếu tố sau: thứ nhất, quyền đó phải trị giá được bằng tiền; thứ hai, quyền đó chuyển giao được trong giao lưu dân sự. Tính chất động sản hay bất động sản của quyền được xác định dựa vào đặc điểm vật chất của đối tượng mang quyền, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.92 Như vậy, quyền sở hữu nhà là một bất động sản; quyền
sở hữu xe máy là động sản; quyền thế chấp quyền sử dụng đất là bất động sản nhưng quyền thế chấp tàu biển là một động sản; quyền cầm cố là động sản; quyền hưởng hoa lợi là một động sản nếu tài sản sinh lợi là một động sản và quyền đó sẽ là bất động sản nếu tài sản sinh lợi là một bất động sản...
Quyền đối nhân của một người thường tương ứng với nghĩa vụ tài sản của một người khác.
Nghĩa vụ ấy thuộc một trong hai nhóm: nghĩa vụ làm hay không làm một việc và nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu tài sản. Luật học Pháp quan niệm rằng: nghĩa vụ làm hay không làm một việc luôn mang tính chất là động sản và thông thường nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu cũng mang tính chất là động sản, trừ trường hợp tài sản chuyển quyền sở hữu là một bất động sản thì nghĩa vụ đó mang tính chất là một bất động sản. Luật dân sự Việt Nam chưa giải quyết vấn đề tính chất của các nghĩa vụ tài sản, song quan niệm tương ứng của luật học Pháp có thể được nghiên cứu, áp dụng ở Việt Nam bởi nó hoàn toàn phù hợp với những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự Việt Nam nói riêng cũng như pháp luật dân sự nói chung.
Riêng đối với các quyền vô hình (như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, các yếu tố vô hình của sản nghiệp thương mại...), do không gắn liền với đất đai hoặc mặc dù thông qua các tài sản gắn liền với đất đai, vẫn không được luật viết thừa nhận đó là bất động sản. Tất cả các quyền vô hình đều là động sản do áp dụng khoản 2 Điều 174 BLDS.
Trường hợp đặc biệt
- Có một số trường hợp, tài sản, ban đầu là một bất động sản nhưng lại có xu hướng trở thành động sản và ngược lại, có những tài sản là động sản nhưng chỉ phát huy công dụng khi nó được cố định ở một vị trí thích hợp như là một bất động sản. Cũng có trường hợp tài sản không có xu hướng thay đổi tính chất nhưng sau một sự kiện hay trong một hoàn cảnh đặc biệt lại được thay thế bằng một tài sản có tính chất khác và chịu chi phối bởi một chế độ pháp lý hoàn toàn khác. Trong thực tế, có những trường hợp cụ thể sau:
Bất động sản trở thành động sản do đặc điểm công dụng tương lai
Theo khoản 1, Điều 174 BLDS hoa lợi tự nhiên chưa thu hoạch là bất động sản. Giá trị vật chất của hoa lợi tự nhiên không thể tranh cãi khi hoa lợi tự nhiên được thu hoạch (nghĩa là tách rời khỏi đất), được tiêu dùng, được tặng cho, hoặc được chuyển nhượng có đền bù (nói chung là được đưa vào lưu thông). Tuy nhiên, cần lưu ý rằng hoa lợi tự nhiên vẫn có giá trị vật chất nếu được chuyển nhượng khi chưa thu hoạch.
Khi đó, dù vẫn còn gắn liền với đất, hoa lợi tự nhiên được định giá và chuyển giao như một tài sản độc lập đã tách rời khỏi đất (như là một động sản).93 Như vậy, ta nói hoa lợi tự nhiên chưa thu hoạch - đối tượng của quan hệ mua bán - là một bất động sản được động sản hóa.
Ta hoàn toàn có thể mở rộng việc áp dụng quy chế động sản cho hoa lợi tự nhiên trong tất cả các giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu (có đền bù hay không có đền bù), ngay cả việc chuyển nhượng quyền sở hữu có điều kiện (trong các giao kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ).
Bất động sản trở thành động sản do công dụng
Có những tài sản, nếu xét theo đặc điểm vật lý thì đó là những động sản, nhưng trên thực tế, tài sản đó lại gắn chặt vào một bất động sản như là một yếu tố cần thiết cho việc khai thác bất động sản và sẽ tự động đi theo bất động sản đó trong trường hợp bất động sản được chuyển dịch (với tư cách là một vật phụ của bất động sản ). Ta gọi đó là những động sản được bất động sản hóa do công dụng hiện tại. Việc bất động sản hoá các động sản như vậy phải hội đủ hai điều kiện: thứ nhất, cả hai đối tượng của sự chuyển hóa đều phải thuộc về một chủ sở hữu; thứ hai, bất động sản do công dụng phải mang đầy đủ tính chất là một vật phụ của bất động sản đó (nghĩa là phải trực tiếp phục vụ cho việc khai thác công dụng theo tính năng của vật chính). Việc xác định này có ảnh hưởng đến việc xác định chế độ pháp lý của một số giao dịch trong thực tế, như: chuyển nhượng tài sản có vật chính, vật phụ; quan hệ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ... Tuy nhiên, việc xác định tài sản nào đó là một bất động sản do công dụng chỉ có ý nghĩa trong những quan hệ đặc thù mà không làm mất đi tính chất động sản mà nó có được một cách tự nhiên.
Tài sản thay thế
Trong một giao kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (cụ thể là quan hệ thế chấp), đối tượng của hợp đồng là một tài sản đã được mua bảo hiểm. Trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực, do nguyên nhân khách quan, tài sản thế chấp bị hủy hoại. Theo nội dung của hợp đồng bảo hiểm, chủ sở hữu sẽ được công ty bảo hiểm bồi thường bằng một khoản tiền theo thỏa thuận đã giao kết giữa hai bên. Lúc này, số tiền bảo hiểm tiếp tục là đối tượng của hợp đồng thế chấp (vì hợp đồng vẫn còn hiệu lực). Điều này trái với quy định của luật: trừ tàu biển, đối tượng của hợp đồng thế chấp phải là một bất động sản. Vấn đề này được lý giải ra sao?
Chế độ tài sản thay thế như trong trường hợp trên chỉ là một biện pháp do luật dự liệu nhằm bảo vệ của các chủ thể tham gia một số giao dịch đặc thù. Khi mối quan hệ đó chấm dứt, tài sản thay thế chịu sự chi phối trở lại của các quy định thông thường phù hợp với tính chất tự nhiên của nó.
Ý nghĩa của sự phân biệt
Việc phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa về các phương diện sau:
Là căn cứ để xác định thời hiệu xác lập quyền sở hữu
Theo Điều 247 BLDS, các trường hợp “chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, công khai, liên tục trong thời hạn 10 năm đối với động sản và 30 năm đối với bất động sản thì người chiếm giữ tài sản đó sẽ trở thành chủ sở hữu của tài sản đó”, trừ trường hợp liên quan đến tài sản thuộc sở hữu toàn dân.
Là căn cứ để xác lập thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp về tài sản
Theo Bộ luật tố tụng dân sự: các tranh chấp về bất động sản sẽ do TAND nơi có bất động sản giải quyết; còn các tranh chấp về động sản sẽ do TAND nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc giải quyết.
Tổ bộ môn Luật Dân sự - Khoa Luật Trường Đại học Hòa Bình, tổng hợp
- Nội dung trong bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (chú thích rõ trong bài viết).
- Bài viết được sử dụng không nhằm mục đích thương mại, chỉ nhằm mục đích giảng dạy, tuyên truyền phổ biến kiến thức pháp luật, trong khuôn khổ chương trình hợp tác giữa Khoa Luật Kinh tế - Đại học Hòa Bình và Công ty Luật TNHH Everest.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, quý Vị vui lòng liên hệ với các luật sư, luật gia của Công ty Luật TNHH Everest và Khoa Luật Kinh tế - Đại học Hòa Bình, qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19006198, E-mail: [email protected], hoặc trực tiếp tại địa chỉ Khoa Luật kinh tế Đại học Hòa Bình, số 8 phố Bùi Xuân Phái, Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Bình luận