Pháp luật quy định cụ thể các nghĩa vụ tài chính của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất).
Hỏi: Tôi đang chuẩn bị mua một mảnh đất thổ cư với diện tích là 70m2 , giá 3 000 000/m2. Vậy tôi xin hỏi thủ tục mua bán như thế nào? Và những khoản, phí lệ phí mà các bên phải chịu là gì? Và cách tính những khoản phí, lệ phí đó để có sổ quyền sử dụng đất. (Trần Tiến - Hà Nội).
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:
Thủ tục mua bán tức là thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, Căn cứ theo Điều 40, Điều 41 Luật Công chứng năm 2014 quy định về thủ tục trong công chứng, do đó hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng trên địa bàn nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng có thể soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn).
Hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;Dự thảo hợp đồng, giao dịch (nếu có);Bản sao giấy tờ tuỳ thân;Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.Bản sao như nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải có chứng thực. Khi nộp bản sao thì người yêu cầu công chứng phải xuất trình bản chính để đối chiếu.
Ngoài ra, có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.
Thứ hai, theo trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì:
"Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất (có bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, bản đo đạc đất chuyển nhượng được do đơn bị cơ quan có chức năng đo vẽ thực hiện, nếu tự đo vẽ thì phải có thẩm tra của cơ quan có thẩm quyền quản lý cấp quận nếu tại đô thị, có thẩm tra của UBND xã nếu tại nông thôn). Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã".
Những khoản phí, lệ phí mà các bên phải chịu và cách tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. (thông thường bên bán sẽ phải chịu loại thuế này). Theo Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thuế suất TTNCN đối với chuyển nhượng bất động sản được áp dụng theo một trong hai thuế suất sau đây:
“Điều 22. Thuế suất:1. Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.2. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng”.
Lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá trị nhà, đất (thông thường do bên mua chịu thuế trước bạ).
Lệ phí địa chính là: Đối với các phường thuộc quận, thị xã: 15.000 đồng/trường hợp (do hai bên tự thỏa thuận nộp).
Lệ phí Công chứng: Căn cứ theo Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch thì lệ phí chứng thực đối với hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất được quy định như sau: Từ trên 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng: 300.000 đồng/trường hợp (tính trên giá trị quyền sử dụng đất) (do hai bên tự thỏa thuận nộp).
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận