Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở
Hỏi: Gia đình tôi có 01 mảnh đất ao đã san lấp gần khu dân cư rộng 700m2 sử dụng từ năm 1985, nhưng không có giấy tờ gì. Tôi đã đóng thuế từ năm 1997. Tuy nhiên cho đến năm 2012 tôi không nộp thuế. Bây giờ tôi muốn làm sổ đỏ cho mảnh đất đó và xây dựng nhà ở, vậy tôi phải làm thế nào? Có phải nộp tiền sử dụng đất hay thuế phí gì khác không? (Tiến Long - Sơn Tây)
Luật gia Chu Hoàng Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:
1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Với trường hợp của anh, anh có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất của gia đình sử dụng từ năm 1965. Theo Luật Đất đai 2013 Điều 99 khoản 1 điểm a, các trường hợp sử dụng đất được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp sau đây: “Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101, 102 của Luật này”.
Dựa theo thông tin anh đưa ra, có thể thấy gia đình anh không cư trú tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn nên trường hợp của anh sẽ rơi vào Luật Đất đai 2013 Điều 101 khoản 2 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”
Như vậy, gia đình anh có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp mảnh đất này đã được sử dụng lâu dài, ổn định; không vi phạm pháp luật về đất đai; không có tranh chấp phát sinh từ mảnh đất này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.
Căn cứ vào Luật Đất đai 2013 Điều 103 khoản 1: “Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở”. Mảnh đất 700m2 của gia đình anh là đất ao, chưa xây dựng nhà ở, không trong cùng một thửa đất có nhà ở, do đó sẽ được tính là đất nông nghiệp. Ngoài ra, theo Luật Đất đai 2013, Điều 57 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong đó có trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Vì gia đình anh chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nên phải hoàn thiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xong sẽ làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở và khi chuyển sẽ phải chịu các khoản phí theo quy định pháp luật, bao gồm cả tiền sử dụng đất.
2. Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 8 khoản 1 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu trong trường hợp gia đình bạn gồm có:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK đính kèm cùng Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai (nếu có)
- Tờ khai lệ phí trước bạ Mẫu số 01/LPTB.
- Nơi nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận, huyện
3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:
Mảnh đất của anh là đất ao, không phải đất ở nên muốn xây dựng công trình trên đất cần tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Điều 69 quy định trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thành phần hồ sơ bao gồm:
- Tờ khai đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận, huyện
Ngoài ra anh cần nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Điều 5 Khoản 2 Điểm a: “a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Như vậy khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở thì anh phải chịu chi phí chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định nêu trên đó chính là bằng 50% chênh lệch giữa giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
4. Tiền sử dụng đất khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Về tiền sử dụng đất khi tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do nhà anh đã san lấp mặt ao, tức là đã có công trình xây dựng không phải nhà ở nên căn cứ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Điều 6 khoản 1 về thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; không có một trong các loại giấy tờ tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai; không có hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai như sau: “b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất”. Như vậy, anh sẽ phải nộp tiền sử dụng đất.
Về tiền thuế đất phi nông nghiệp: theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2012, đất ở tại nông thôn, đô thị là đối tượng chịu thuế đất phi nông nghiệp và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là đối tượng nộp thuế. Do vậy mảnh đất 700m2 của anh là đối tượng chịu thuế và anh là đối tượng nộp thuế. Công thức tính thuế sẽ là:
Giá tính thuế = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất x Thuế suất
Diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng
Giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ năm (05) năm, kể từ ngày 01/01/2012
Trong trường hợp diện tích đất thực tế sử dụng vượt quá hạn mức sử dụng, thuế suất sẽ được áp dụng như sau:
Bậc thuế Diện tích đất tính thuế (m2) Thuế suất (%)
1 Diện tích trong hạn mức 0,03
2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07
3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15
Trong trường hợp của anh, số thuế đất tổng cộng phải nộp = Diện tích đất tính thuế trong hạn mức x Giá của 1m2 đất x Thuế suất tương ứng + Diện tích đất tính thuế ngoài hạn mức x Giá của 1m2 đất x Thuế suất tương ứng
Khuyến nghị:
1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Với trường hợp của anh, anh có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất của gia đình sử dụng từ năm 1965. Theo Luật Đất đai 2013 Điều 99 khoản 1 điểm a, các trường hợp sử dụng đất được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp sau đây: “Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101, 102 của Luật này”.
Dựa theo thông tin anh đưa ra, có thể thấy gia đình anh không cư trú tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn nên trường hợp của anh sẽ rơi vào Luật Đất đai 2013 Điều 101 khoản 2 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”
Như vậy, gia đình anh có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp mảnh đất này đã được sử dụng lâu dài, ổn định; không vi phạm pháp luật về đất đai; không có tranh chấp phát sinh từ mảnh đất này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.
Căn cứ vào Luật Đất đai 2013 Điều 103 khoản 1: “Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở”. Mảnh đất 700m2 của gia đình anh là đất ao, chưa xây dựng nhà ở, không trong cùng một thửa đất có nhà ở, do đó sẽ được tính là đất nông nghiệp. Ngoài ra, theo Luật Đất đai 2013, Điều 57 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong đó có trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Vì gia đình anh chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nên phải hoàn thiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xong sẽ làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở và khi chuyển sẽ phải chịu các khoản phí theo quy định pháp luật, bao gồm cả tiền sử dụng đất.
2. Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 8 khoản 1 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu trong trường hợp gia đình bạn gồm có:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK đính kèm cùng Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai (nếu có)
- Tờ khai lệ phí trước bạ Mẫu số 01/LPTB.
- Nơi nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận, huyện
3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:
Mảnh đất của anh là đất ao, không phải đất ở nên muốn xây dựng công trình trên đất cần tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Điều 69 quy định trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thành phần hồ sơ bao gồm:
- Tờ khai đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận, huyện
Ngoài ra anh cần nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Điều 5 Khoản 2 Điểm a: “a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Như vậy khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở thì anh phải chịu chi phí chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định nêu trên đó chính là bằng 50% chênh lệch giữa giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
4. Tiền sử dụng đất khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Về tiền sử dụng đất khi tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do nhà anh đã san lấp mặt ao, tức là đã có công trình xây dựng không phải nhà ở nên căn cứ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Điều 6 khoản 1 về thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; không có một trong các loại giấy tờ tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai; không có hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai như sau: “b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất”. Như vậy, anh sẽ phải nộp tiền sử dụng đất.
Về tiền thuế đất phi nông nghiệp: theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2012, đất ở tại nông thôn, đô thị là đối tượng chịu thuế đất phi nông nghiệp và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là đối tượng nộp thuế. Do vậy mảnh đất 700m2 của anh là đối tượng chịu thuế và anh là đối tượng nộp thuế. Công thức tính thuế sẽ là:
Giá tính thuế = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất x Thuế suất
Diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng
Giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ năm (05) năm, kể từ ngày 01/01/2012
Trong trường hợp diện tích đất thực tế sử dụng vượt quá hạn mức sử dụng, thuế suất sẽ được áp dụng như sau:
Bậc thuế Diện tích đất tính thuế (m2) Thuế suất (%)
1 Diện tích trong hạn mức 0,03
2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07
3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15
Trong trường hợp của anh, số thuế đất tổng cộng phải nộp = Diện tích đất tính thuế trong hạn mức x Giá của 1m2 đất x Thuế suất tương ứng + Diện tích đất tính thuế ngoài hạn mức x Giá của 1m2 đất x Thuế suất tương ứng
Khuyến nghị:
1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận