Thẩm quyền, thời hạn và trình tự giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp về đất đai trước khi giải quyết tại tòa án phải được tiền hành hòa giải ở cơ sở.

Hỏi: Tranh chấp đất đai chưa có sổ đỏ đã được chủ tịch UBND phường giải quyết và được cả 2 bên A, B cùng đồng ý ký vào biên bản hòa giải, trong văn bản chủ tịch UBND phường có ghi (bên A giao cho bên B 50m2 và có lối đi chung, thời hạn thi hành trong vòng 20 ngày bên A phải giao đất cho bên B và từ nay về sau không bên nào được kiện lại bên nào) nhưng sau đó bên A không thực hiện như thoả thuận. Xin hỏi Luật sư, chủ tịch UBND phường giải quyết hòa giải vậy đã gọi là thành công chưa? Nếu thành công mà bây giờ bên A không giao đất nữa vì đã quá hạn thi hành và cách giải quyết của chủ tịch UBND phường bên A thấy áp dụng luật chưa đúng. Nếu vậy bên A có bị cưỡng chế thi hành không? bây giờ bên A phải làm thế nào? Và bên A muốn giải quyết nhanh chóng vì để lâu bên A chịu rất nhiều thiệt thòi cũng như thiệt hại về tinh thần và kinh tế thì cần làm những thủ tục gì để được giải quyết? (Nguyễn Hà Thanh - Thanh Hóa)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Bùi Ánh Vân - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Thứ nhất, hòa giải tranh chấp đất đai:

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, cụ thể như sau:

“1. Khi nhận được đơn yêu cầu, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

...

2. Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, chủ tịch UBND phường hòa giải tranh chấp và được cả 2 bên tham gia, bên A và bên B cùng đồng ý ký vào biên bản thực hiện, trong văn bản chủ tịch UBND phường có ghi ( bên A giao cho bên B 50m2 và có lối đi chung, thời hạn thi hành trong vòng 20 ngày bên A phải giao đất cho bên B và từ nay về sau không bên nào được kiện lại bên nào ). Trường hợp này được coi là hòa giải thành.

Trường hợpsau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo. Như vậy, sau khi hòa giải thành nhưng nay bên A không thực hiện vì cho rằng cách giải quyết của chủ tịch UBND phường bên A thấy áp dụng luật chưa đúng. Trong trường hợp này bên A không thực hiện văn bản hòa giải hòa giải thành trước đó thì cũng không bị cưỡng chế thực hiện.

Tuy nhiên, sau khi hòa giải thành đến nay đã cách đây 5 năm nhưng hai bên không thực hiện biên bản hoàn giải nhưng theo khoản 2 điều 23 Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTPngày 03 tháng 12 năm 2012 hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ nhất củaBộ luật tố tụng dân sựhướng dẫn điểm a khoản khoản 3 điều 159Bộ luật tố tụng dân sự về các trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện vụ án dân sựbao gồm:

"a) Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản là tranh chấp ai có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản đó;

...

c) Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất đó."

Theo đó, trường hợp này thuộc trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện nêncác bên vẫn có quyền khởi kiện hoặc yêu cầu UBND giải quyết tranh chấp.

Thứ hai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Trong trường hợp này tranh chấp đất đai khi hai bên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên theo Điều 203 Luậtđất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này; b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau: a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

...

Như vậy, trong trường hợp này, do hai bên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bên A có thể gửi đơn kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó) hoặc nộp đơn yêu cầu đến UBND huyện yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Thứ ba, thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai:

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng (dân sự):việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự.

Bên Agửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính:trình tự này sẽ được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND. Đối với trường hợp này, bên A có thể khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện.

Thời hạn giải quyết:

+ Thời hạn kiểm tra hồ sơ: Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

+ Thời hạn giải quyết: không quá 45 ngày; đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.

Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND huyệnthì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.