Quy định về Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở

Hỏi: Hiện tôi đang có 02 nhà mặt đất có diện tích dưới 30m2: 1 nhà là 28.5m2, 1 nhà là 24.5m2. Cả 02 mảnh đất trên đã được hình thành và được gia đình tôi ở khoảng 10 năm nay. Tuy nhiên khởi điểm của 02 mảnh đất này là được cắt ra từ 1 mảnh đất to và bán.Thời điểm nhà tôi mua thì 02 mảnh đất trên chưa được tách sổ, chỉ mua bán qua giấy tờ viết tay. Hiện tại gia đình tôi muốn tiến hành làm sổ đỏ cho cả 02 mảnh đất này nhưng gặp khó khăn ở chỗ chủ mảnh đất to gây khó dễ, không cho mượn sổ đỏ gốc. Gia đình tôi đã sinh sống và không xảy ra bất cứ tranh chấp gì về đất đai. Vậy có cách nào để tôi làm được sổ đỏ không? (Duy Trọng - Hà Nội)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Điều 450 Bộ luật dân sự 2005 quy định về Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

"Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".

Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

"1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này."

Điều 122 Luật nhà ở 2014 quyđịnh vềCông chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

"1.Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở."

Trong trường hợp này, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằnggiấy viết tay của bạn từ khoảng cách đây 10 năm nghĩa là từ năm 2006 là không có giá trị pháp lý do vô hiệu về mặt hình thức.Chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bạn đã sử dụng đất này ổn định từ trước ngày1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.