Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
Dẫn nhập - Vào thời kỳ chiến tranh cũng như trong những năm đầu thống nhất đất nước, ở miền Bắc, chung cư được biết đến với tên gọi “khu tập thể” là nơi cư trú của những người làm việc cùng một cơ quan hoặc ít ra có cùng nghề nghiệp. Dưới cơ chế bao cấp, việc sử dụng nhà ở tập thể hoàn toàn không mất tiền.trong cơ chế mới, các khu tập thể vẫn tiếp tục tồn tại, nhưng người cư trú phải trả tiền như những người thuê nhà ở. Các chung cư theo nghĩa đích thực xuất hiện đầu tiên ở các đô thị miền Nam trong thời kỳ chiến tranh. Đó coi như là giải pháp tối ưu cho các bài toán về nhà ở cho các tầng lớp người lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp. Cho đến năm 1975, loại hình sở hữu này tồn tại một cách tự phát, luật viết không có quy định đối với nó. Cùng với việc xác lập và hoàn thiện cơ chế kinh tế thị trường, khu tập thể được chuyển dần thành khu nhà ở tư nhân thông qua chính sách hoá giá. Bên cạnh đó, các tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức kinh tế thành lập theo luật đầu
tư nước ngoài tại Việt Nam, được Nhà nước cho thuê đất để kinh doanh địa ốc, cũng tiến hành xây dựng các chung cư mới rồi phân thành các căn hộ và bán rộng rãi cho tư nhân. Tại các đô thị lớn (như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh) đã xuất hiện các chung cư cao cấp gồm những căn hộ được trang bị tiện nghi nội thất hiện đại, được bán cho những người có điều kiện và nhu cầu mua.
Luật nhà ở 2005 Điều 70 khoản 1 quy định nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Như vậy, người có quyền sở hữu đối với nhà chung cư ở trong một tình trạng pháp lý rất đặc biệt: có quyền sở hữu tư nhân theo đúng nghĩa của luật chung đối với căn hộ của mình, nhưng chỉ có quyền sử dụng chung cùng với tất cả những người khác trong chung cư, đối với mái nhà, cầu thang, sân chơi, nơi để xe,... Các quy tắc liên quan đến quyền sở hữu chung theo phần không đủ để điều chỉnh các quan hệ sở hữu đối với loại tài sản này (sở hữu chung theo phần luôn có thể chấm dứt do hiệu lực của việc phân chia tài sản chung; trong khi các phần chung của chung cư được duy trì bắt buộc chừng nào chung cư còn tồn tại). Các quy tắc của sở hữu tư nhân theo nghĩa thông thường - sở hữu của một người - cũng không thể được coi là cơ sở pháp lý duy nhất của hình thức sở hữu này (một bất động sản tư nhân biệt lập tồn tại tự thân; trong khi một tầng lầu hoặc một phần của tầng lầu tạo thành căn hộ không thể tồn tại như một tài sản mà không có các phần chung của chung cư).
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Thứ nhất, cấu tạo của căn hộ chung cư
Căn hộ chung cư thường được ghi nhận theo nghĩa hẹp, tức là gồm tất cả những gì tồn tại bên trong bốn bức tường chung phân ranh căn hộ với các căn hộ lân cận hoặc với hành lang, không gian bên ngoài: vách bảo hộ tường chung, phần che trần, lót sàn nhà, vách ngăn phòng nội bộ, công trình phụ riêng của căn hộ, ban công... Ta gọi tất cả những yếu tố này là các phần riêng của căn hộ chung cư109. Ngoài ra, chủ sở hữu còn có quyền đối với các phần được dùng để phục vụ cho tất cả mọi người thuộc cùng một chung cư. Các phần này - tạm gọi là phần chung - rất đa dạng, bao gồm quyền sử dụng đất, sân, vườn chung, lối đi chung, mái nhà chung, cầu thang, thang máy, hành lang, nơi đổ rác, nơi để xe, mạng điện chung, đường ống nước chung, cống rãnh, antenne chung, nhà kho chung,... 110Theo BLDS Điều 225 khoản 1, các phần chung trong chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thỏa thuận của tất cả các chủ sở hữu. Có thể nói, các phần chung trong chung cư thuộc sở hữu chung theo phần không thể phân chia.
Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu chung
Các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu một căn hộ chung cư đối với phần chung được quy
định khá đơn giản trong luật viết.
Quyền của chủ sở hữu chung
Quyền chiếm hữu và sử dụng
Trên nguyên tắc, chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền chiếm hữu và sử dụng căn hộ riêng của mình (theo nghĩa hẹp) như một chủ thể đầy đủ của quyền sở hữu tư nhân: ở, bảo quản, cho thuê,... Tuy nhiên, do đặc điểm tài sản, chủ sở hữu không thể làm tất cả mọi việc theo ý mình trong một số trường hợp nhất định. Có trường hợp kết cấu của các căn hộ trong cùng một chung cư không giống nhau để phục vụ cho những mục đích khác nhau. Khi đó, mỗi chủ
sở hữu căn hộ sử dụng tài sản theo cung cách phù hợp với các đặc điểm của tài sản: căn hộ này chỉ có thể được dùng để ở; trong khi căn hộ khác chỉ có thể được dùng làm văn phòng giao dịch thương mại. Nhiều chung cư còn đặt ra các quy định nội bộ về hạn chế gây tiếng ồn trong những giờ nhất định, về sử dụng các thiết bị chung, về xử lý chất thải sinh hoạt,... Chủ sở hữu có quyền sửa chữa, cải tạo, nâng cấp căn hộ của mình trong chừng mực kết cấu chung của chung cư cho phép và nhất là không được gây thiệt hại cho các chủ sở hữu khác trong chung cư.
Quyền định đoạt
Chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền thế chấp, chuyển nhượng căn hộ theo ý mình và có quyền để lại căn hộ của mình cho người thừa kế. “Căn hộ” ở đây được hiểu theo nghĩa rộng, tức là bao gồm phần riêng và các quyền đối với phần chung. Người được chuyển nhượng, người thừa kế, đến lượt mình, lại có quyền sở hữu đối với phần riêng và có các quyền của một chủ sở hữu căn hộ chung cư đối với các phần chung.
Nghĩa vụ của các chủ sở hữu chung
Khái niệm - Nghĩa vụ của chủ sở hữu chung là phần đóng góp vật chất mà chủ sở hữu một căn hộ chung cư có trách nhiệm thực hiện nhằm bảo quản, sửa chữa, nâng cấp hoặc thay thế các phần chung của chung cư. Có thể phân nghĩa vụ của chủ sở hữu chung thành hai nhóm: 1
- Các nghĩa vụ liên quan đến các dịch vụ hạ tầng: điện, nước, thang máy,... 2 - Các nghĩa vụ liên quan đến việc bảo quản, sửa chữa, quản trị các phần chung: sửa chữa cầu thang, hàng lang, đường cống; tu bổ mái nhà chung;...
Thực hiện nghĩa vụ - Theo Điều 225 khoản 2 BLDS, các chủ sở hữu căn hộ chung cư có nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý và sử dụng phần diện tích và thiết bị chung. Hiếm có trường hợp chủ sở hữu chung cư vi phạm nhóm nghĩa vụ thứ hai bởi thông thường, trước khi tiến hành các công trình liên quan đến chung cư, cơ quan quản lý chung cư huy động sự đóng góp của các chủ sở hữu chung theo mức thoả thuận và chỉ khi nào các đóng góp đã được thực hiện hoặc được bảo đảm thực hiện đầy đủ, thì việc sửa chữa mới được bắt đầu. Riêng đối với các nghĩa vụ thuộc nhóm thứ nhất, việc thanh toán thường được thực hiện hàng tháng; nợ tồn đọng - nếu có thông thường không lớn và không làm phát sinh kiện cáo trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Tính chất của quyền của chủ sở hữu chung - Ta đã nói rằng quyền sở hữu đối với nhà chung cư không phải là một trường hợp cá biệt của sở hữu chung hay của sở hữu riêng. Đó cũng không phải là quyền sở hữu kép gồm có sở hữu riêng đối với phần riêng và sở hữu chung đối với các phần chung. Nói cách khác, không phải quyền sở hữu đối với nhà chung cư mang tính chất kép, mà đúng ra bản thân chung cư, với tư cách là một tài sản, là một thực thể kép: một mặt: chung cư là một khối tài sản thống nhất; mặt khác, chung cư là một tập hợp có tổ chức hình thành từ các căn hộ. Quyền sở hữu đối với khối chung cư thống nhất do tập thể các chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện thông qua vai trò của Ban quản trị nhà chung cư111; còn đối với căn hộ chung cư (hiểu theo nghĩa rộng), thì cá nhân chủ sở hữu là người duy nhất có tư cách để thực hiện các quyền của chủ sở hữu.
Tổ bộ môn Luật Dân sự - Khoa Luật Trường Đại học Hòa Bình,tổng hợp
- Nội dung trong bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (chú thích rõ trong bài viết).
- Bài viết được sử dụng không nhằm mục đích thương mại, chỉ nhằm mục đích giảng dạy, tuyên truyền phổ biến kiến thức pháp luật, trong khuôn khổ chương trình hợp tác giữa Khoa Luật Kinh tế - Đại học Hòa Bình và Công ty Luật TNHH Everest.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, quý Vị vui lòng liên hệ với các luật sư, luật gia của Công ty Luật TNHH Everest và Khoa Luật Kinh tế - Đại học Hòa Bình, qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19006198, E-mail: [email protected], hoặc trực tiếp tại địa chỉ Khoa Luật kinh tế Đại học Hòa Bình, số 8 phố Bùi Xuân Phái, Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Bình luận