Phương pháp so sánh là phương pháp phổ biến để định gía đất khi có các cuộc mua bán những mảnh đất tương tự mảnh đất mục tiêu trên thị trường.
Hỏi: Đề nghị Luật sư tư vấn, tại sao phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thích hợp để định giá các bất động sản có tính cư trú? (Phạm Xuân Phúc - Kiên Giang)
Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Phương pháp thường được sử dụng cho định giá đất như địa điểm bỏ trống. Đây là phương pháp phổ biến để định gía đất khi có các cuộc mua bán những mảnh đất tương tự mảnh đất mục tiêu trên thị trường. Áp dụng phương pháp này việc bán các mảnh đất tương tự được phân tích, so sánh và điều chỉnh để cung cấp các chỉ số giá trị đối với địa điểm cần định giá. Khi so sánh sự tương tự và khác biệt giữa các mảnh đất phải được xem xét.
Người định giá kết hợp các số liệu về các cuộc mua, bán đất trên thực tế cũng như các lời mời chào, trả giá và lựa chọn các mảnh đất tương tự để so sánh. Phân tích sự tương tự và khác biệt trong số liệu, điều chỉnh giá bán của các so sánh để tính toán số tiền cho các đặc điểm khác biệt của mảnh đất cần định giá và hình thành kết luận về giá trị thị trường của mảnh đất mục tiêu.
Giá bán đất luôn thay đổi do đó cần phải lựa chọn các cuộc mua bán đất tương tự gần với ngày định giá ở mức có thể nhất. Khi số liệu hiện tại trên thị trường địa phương không có sẵn, người định giá có thể mở rộng tìm kiếm số liệu ở những vùng lân cận, điều này rất cần thiết để điều chỉnh các điều kiện thị trường. Quyết định sử dụng những thông tin của khu vực lân cận cần phải dựa trên cơ sở có nhiều sự chấp nhận của thị trường về các điều chỉnh.
Kích thước mảnh đất thường là yếu tố ít quan trọng hơn thời gian và vị trí của mảnh đất. Phần lớn các phát triển có lựa chọn kích thước tối ưu. Người ta gán trọng số lớn cho những so sánh có kích thước xấp xỉ bằng kích thước của mảnh đất mục tiêu.Phân vùng là tiêu chí cơ bản nhất trong lựa chọn các so sánh.Nhìn chung cần có các điều chỉnh khác nhau được thực hiện cho giá bán so sánh đối với từng yếu tố so sánh. Mỗi điều chỉnh được chỉ ra bằng số liệu cụ thể hoặc %. Các mảnh đất có kích thước khác nhau sẽ có giá đơn vị khác nhau bởi vì kích thước tối ưu của mảnh đất phụ thuộc vào sử dụng của nó. Giá đơn vị cũng thay đổi theo theo thời điểm bán và vị trí đất.
Điều chỉnh giá bán có thể chỉ đơn giản để nhận thức về sự tốt hơn hoặc kém hơn của BĐS. Thường các điều chỉnh được thực hiện theo 1 trật tự nhất định, nghĩa là điều chỉnh các yếu tố đối với quyền về BĐS, cách thanh toán, các điều kiện bán và thị trường được điều chỉnh trước các điều kiện về vị trí và các đặc điểm vật lý của mảnh đất. Tất cả các điều chỉnh cần được thể hiện trong báo cáo định giá một cách logic và dễ hiểu.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận