Phải làm gì khi mua đất mà giấy CNQSDĐ cấp sai diện tích thực tế?

Hỏi: Tổng diện tích đất của nhà em là 273m2 (thuộc thửa 87) do bà nội em đứng tên. Hiện nay bà đã già 85 tuổi. Gia đình khó khăn và neo đơn nên năm 2013 gia đình em có bán 200m2, nhờ gia đình người mua đất làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tách thửa.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp từ 2013 nhưng đến 2/7/2016 họ mới đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà em. Trong Giấy chứng nhận ghi: - *Thửa đất 87 đã tách thửa để chuyển quyền, diện tích không chuyển quyền là 53,2m2 đất ở thời hạn sử dụng lâu dài có số thửa mới là 87.* - *Thửa đất số 315 diện tích 25,2m2 là lối đi chung cho thửa 87 và 314* *Trên thực tế diện tích đất nhà em là 273m2, chuyển nhượng 200m2 thì phải còn lại là 73m2 chứ ạ sao lại còn 53,2m2 và 25,2m2 này là khoản sân của nhà em. Giữa nhà em và nhà họ đã xây dãy tường phân cách rất cao và có lối đi riêng rồi ra kiệt rồi vậy tại sao trong Giấy chứng nhận lại ghi là lối đi chung giữa nhà em và nhà họ trong khi thực tế nhà em và nhà họ điều đã có lối đi riêng. Như vậy là thiệt mất của nhà em 25,2m2 , em phải làm sao bây giờ? (Trần Thành - Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Thứ nhất, quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.

Theo Điều 275 Bộ luật dân sự 2005 quy định:Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.

"Điều 275.Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù".

Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Nhưng theo thông tin mà bạn cung cấp thì thực tế diện tích đất nhà bạn là 273m2, chuyển nhượng 200m2 còn lại là 73m2 nhưng trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại còn 53,2m2 và 25,2m2 này là khoản sân của nhà bạn. Giữa nhà em và nhà họ đã xây dãy tường phân cách rất cao và có lối đi riêng rồi ra kiệt. Như vây, gia đình kia không có quyền yêu cầu về lối đi qua bất động sản liền kề.

Mặt khác, người có quyền về lối đi qua bất động sản liền kề có quyền yêu cầu và bên được yêu cầu phải đáp ứng yêu cầu đó.Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác. Thực tế,gia đình có bán 200m2, nhờ gia đình người mua đất làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tách thửa. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp từ 2013 nhưng đến 2/7/2016 họ mới đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà em. Trong Giấy chứng nhận ghi:thửa đất số 315 diện tích 25,2m2 là lối đi chung cho thửa 87 và 314. Hai bên không có sự yêu cầu hay thỏa thuận khác, bên mua cũng không có quyền về lối điqua bất động sản liền kề. Như vây, việc xác địnhdiện tích 25,2m2 là lối đi chung cho thửa 87 và 314 là trái với quy định pháp luật.

Thứ hai, biện pháp xử lý khi có sự sai sót trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Khoản 1Điều 106 Luật đất đai 2005 quy định:Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

"1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận".

Về thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp theo Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"Điều 86. Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Trường hợp quyền lợi của gia đình bạn bị ảnh hưởng nghiêm trọng và phát hiện thấy sự không minh bạch trong quá trình làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn có thể tiến hành khiếu nại hoặc khiếu kiện.

Cụ thể theo Điều 204 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 204: Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai.

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính".

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.