Việc thế chấp nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, trừ trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai..
Hỏi: Đề nghị Luật sư tư vấn về việc thế chấp nhà, đất tại Ngân hàng khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng).
Yêu cầu tư vấn của khách hàng tóm tắt như sau: Gia đình tôi đã được UBND cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho mảnh đất diện tích 200m2. Nay trên mảnh đất đã có nhà ở 03 tầng do tôi xây dựng nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho căn nhà trên. Hiện tôi muốn thế chấp cả nhà và đất nhưng Ngân hàng không đồng ý. Xin hỏi, vì sao Ngân hàng không cho tôi thế chấp nhà đất, cơ sở pháp luật của vấn đề này thế nào? (Nguyễn Thái - Thái Nguyên)
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Bùi Ánh Vân - Phòng Tư vấn pháp luật trực tuyến của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Liên quan đến vấn đề anh (chị) quan tâm, trước khi trả lời, chúng tôi trích dẫn quy định của pháp luật có liên quan như sau:Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng: a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này; b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác; c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; b) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất; đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó; e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này; g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.”.
Điểm a khoản 1; Điểm a khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:
"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: (a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này".
"2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: (a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai".
Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Như vậy, Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định rõ việc thế chấp nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 (đã nêu trên).
Căn cứ quy định pháp luật nêu trên, trường hợp nhà ở của anh (chị) chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở muốn được thế chấp tại các tổ chức tín dụng thì phải thuộc trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về nhà ở (điểm a, khoản 2, Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014). Do vậy, nếu nhà của anh (chị) là nhà đã hoàn thành, đang sử dụng, chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì không được thế chấp nhà ở.
Tuy nhiên, Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất:
"1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".
Như vậy, mặc dù nhà của anh (chị) không được đem ra thế chấp nhưng khi thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, nếu phát sinh nghĩa vụ về xử lý tài sản đảm bảo thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.
Khuyến nghị:
- Để có tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198.
- Nội dung tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận