Trong quá trình chuyển nhượng mà người chuyển nhượng đột ngột qua đời thì làm thế nào để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Hỏi: Tôi có mua một mảnh đất (200m2) của ông Nguyễn Văn B là hàng xóm gần nhà. Tôi đã đưa tiền mua đất và giữa tôi và ông Nguyễn Văn B đã có giấy tờ viết tay nhưng chưa kịp công chứng thì ông B đã trúng gió rồi chết. Hiện tại tôi không thể tách sổ đỏ được vì mảnh đất tôi mua vẫn nằm trong mảnh đất chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Nguyễn Văn B đã chết. Giờ tôi phải làm như thế nào để tách được tách sổ đỏ cho mảnh đất tôi đã mua? (Nguyễn Hữu Thọ - Hà Nam)
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Theo điều 692 Bộ luật dân sự quy định:
“Điều 692. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Thứ nhất, chúng tôi xác nhận tình trạng hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh và người chuyển nhượng như sau:
Theo khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
Giữa anh và ông Nguyễn Văn B đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đang trong quá trình thực hiện chuyển nhượng, sang tên, để hợp pháp hóa giao dịch, tuy nhiên, thủ tục chuyển nhượng chưa hoàn tất, hợp đồng chuyển nhượng chưa được công chứng, chứng thực mà người chuyển nhượng chết thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có hiệu lực pháp luật. Do đó, anh chưa thể thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được. Bởi về bản chất, mảnh đất này vẫn đang thuộc quyền sử dụng của người chuyển nhượng.Sau khi người này chết, mảnh đất này sẽ thuộc quyền sử dụng của các đồng thừa kế.
Thứ hai, như đã lập luận ở trên, mảnh đất này sau khi người chuyển nhượng chết, nó đã được xác định là di sản thừa kế mà người chuyển nhượng này để lại cho những người thừa kế. Do đó, để có thể tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển nhượng, giữa anh và những người đồng thừa kế phải có sự thỏa thuận về việc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ này của người chết để lại, tiếp tục thực hiện giao dịch này. Những người đồng thừa kế trong trường hợp này có thể được xác nhận theo di chúc mà người chết để lại, nếu không có di chúc thì được xác định là những người thừa kế theo các hàng thừa kế mà Bộ Luật Dân sự quy định.
Những người thừa kế có thể cử một người đại diện để thực hiện giao dịch, công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, sau đó anh mới có thể thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được.
Trường hợp những người đồng thừa kế không đồng ý tiếp tục thực hiện giao dịch, mà phía người chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã nhận tiền chuyển nhượng rồi thì họ có nghĩa vụ trả lại tiền, giao dịch này không được tiếp tục thực hiện, anh không thể yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được.
Tóm lại, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh và những người đồng thừa kế phải thực hiện thỏa thuận về việc tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chết để lại, những người đồng thừa kế có văn bản thỏa thuận cử người đại diện để đi công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau đó anh có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận