Mua lại quyền sử dụng đất trước khi xảy xa tranh chấp quyền thừa kế?

Hỏi: Vào tháng 8 năm 2004, tôi nhận được chuyển nhượngng 1 lô đấtt của bà H 80m2 đất ở (Bà H đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất năm 1993).Tôi đã giao đầy đủ tiền và đã làm đầy đủ thủ tục chuyển quyền sử dụng đấtđất. Tháng 2/2004 cơ quan nhà nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi.Biết được tin cơ quan nhà nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất cho tôi, giữa anh em ruộtbà H xảy ra tranh chấpp thừa kế liên quan đến diện tích đất trên. Anh em ruột của bà H lấy lý do: đất đấy là do bố mẹ để lại nên phải chia đều cho tất cả anh chị em. Khi tôi tiến hành xây nhà thì anh em ruột bà H gây cản trở, anh bà H đã đề nghị UBND cấp xã can thiệp. Vậy vụ việc trên được giải quyết như thế nào? (Thúy An - Tây Ninh)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thành Đạt - Tổ tư vấn pháp luật thừa kế - Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Như vậy ở thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đất không có tranh chấp, đáp ứng quy định về điều kiện chuyển nhượng nên hợp đồng chuyển nhượng đất của bạn là hợp pháp.

Tuy nhiên, điểm 2.4 Phần I Nghị quyết02/2004/NQ-HĐTP lại quy định về trường hợp không xác định thời hiệu phân chia di sản thừa kế như sau:

"a. Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:

a.1. Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.

a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thảo thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.

a.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

b. Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản”.

Trong trường hợp này, anh em ruột của bà H chỉcó quyền khởi kiện để phân chia lại di sản chung. Trong trường hợp Tòa án không đồng ý thụ lý thì bạn vẫn cóquyền được sử dụng mảnh đất đó; còn nếu Tòa án đồng ý việc phân chia di sản chung thì hợp đồng giữa bạn và bà H là vô hiệu, hoặc bạn phải thỏa thuận được với tất cả anh em của bà H cho chuyển nhượng và đứng tên mảnh đất đó.

Khuyến nghị:

1. Để có tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198.
2. Nội dung tư vấn pháp luật thừa kế mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.