Mua đất chung "sổ đỏ", những vướng mắc gặp phải

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Thứ nhất, quy định về việc mua đất chung sổ đỏ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp thế nào?

Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện” (Khoản 2 Điều 98).

Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, có chung quyền sử dụng đất

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

"1- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2- Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: (a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này; (b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: (a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; (b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; (c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; (d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã" (Điều 167).

Thứ ba, mua đất chung sổ đỏ, quyền định đoạt tài sản chung được quy định thế nào?

Điều 218 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc định đoạt tài sản chung như sau:

"1- Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2- Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3- Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung. Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4- Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

5- Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.

6- Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này".

Thứ tư, những vướng mắc có thể gặp phải khi mua đất chung sổ đỏ

Vướng mắc lớn nhất khi mua đất chung sổ đỏ là việc khai thác quyền sử dụng đất hoặc khi định đoạt quyền sử dụng đất. Vì đây là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất nên khi muốn chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng vào các mục đích khác, người có nhu cầu phải được sự đồng ý của những người chủ sử dụng khác.

Trường hợp nhiều người góp vốn mua đất, trước khi góp tiền mua mảnh đất những người góp vốn không thỏa thuận rõ với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung này, rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên.

Quan hệ pháp luật đất đai được đánh giá là quan hệ pháp luật phức tạp so với các quan hệ pháp luật khác tại Việt Nam. Nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng theo đúng các quy định của pháp luật, Quý khách có thể gọi tới tổng đài tư vấn 19006198 hoặc liên hệ Công ty Luật TNHH Everest để được cung cấp dịch vụ tư vấn liên quan đến quan hệ pháp luật đất đai như sau:

• Soạn thảo các văn bản, Hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như: chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn;
• Tư vấn các quy định pháp luật đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất như: tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp, giao đất, cho thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
• Đại diện cho khách hàng tham gia đàm phán kí kết hợp đồng, đại diện giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai, nhà đất;
• Tư vấn, giải đáp thắc mắc, khiếu nại liên quan đến pháp luật đất đai về thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng;
• Thực hiện các dịch vụ về nhà đất như: xóa nợ thuế, sang tên, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ);
• Tư vấn, soạn thảo đơn khởi kiện và hướng dẫn thủ tục khởi kiện;
• Đại diện cho khách hàng, cử luật sư tham gia giải quyết tranh chấp đất đai tại các cấp Toà án và cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Tư vấn giải quyết tranh chấp về thừa kế đất đai - nhà ở, tài sản trên đất
• Tư vấn giải quyết Tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất;
• Tư vấn giải quyết Tranh chấp về Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, tài sản trên đất
• Tư vấn giải quyết Tranh chấp về Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản trên đất;
• Tư vấn giải quyết Tranh chấp về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản trên đất;
• Tư vấn giải quyết Tranh chấp về Hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở…
• Tư vấn giải quyết Tranh chấp về mốc giới đất đai - nhà ở;
• Tư vấn giải quyết Tranh chấp về chia tài sản chung là đất đai - nhà ở;
• Tư vấn giải quyết Tranh chấp về bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, có tài sản trên đất;
• Tư vấn giải quyết Tranh chấp về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất.

Luật sư Nguyễn Thị Yến - Trưởng nhóm tư vấn pháp luật trực tuyến của Công ty Luật TNHH Everest, tổng hợp.

Quý Khách hàng yêu cầu cung cấp dịch vụ có thể liên hệ với luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest theo một trong các phương thức sau:

1. Giao dịch trực tiếp tại các địa chỉ sau: (i) Địa chỉ: Tầng 19 Tòa nhà Thăng Long Tower, 98 Ngụy Như Kom Tum, Thanh Xuân, Hà Nội; (ii) Chi nhánh Đông Hà Nội: Tầng 2 Tòa nhà Ngọc Khánh, 37 Nguyễn Sơn, Long Biên, Hà Nội; (iii) Trung tâm thực hành nghề luật - Khoa Luật kinh tế Đại học Hòa Bình, số 8 phố Bùi Xuân Phái, Nam Từ Liêm, Hà Nội.
2. Gọi điện thoại tới Tổng đài tư vấn 1900 6198
3. Liên hệ qua phương thức điện tử (trực tuyến): E-mail: [email protected]; Zalo số (0936978889); Facebook: https://www.facebook.com/congtyluateverest/