Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Hỏi: Năm 2015 tôi có mua miếng đất (chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) làm thủ tục mua bán bằng giấy tay và giao trước cho bên bán một ít tiền và giao ước khi nào làm giấy chủ quyền xong sang tên mới thanh toán hết. Tuy nhiên do quá trình làm giấy chủ quyền kéo dài nên tôi có bán lại cho anh C cũng bằng giấy viết tay cũng tạm ứng trước một ít tiền và giao ước khi nào sang tên thì trả đủ trên (có sự đồng ý của chủ đất cũ). Tuy nhiên quá trình làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kéo dài vì có phát sinh tranh chấp đất đai trong gia đình chủ đất. Nên anh C không chịu mua và tiền lại. Tôi hứa sẽ tìm người khác bán hoặc vay tiền trả lại cam kết thời hạn là 01 tháng (không lập thành văn bản). Đến khi tôi giải quyết tranh chấp xong và làm giấy chứng nhận quyền sử đất và chuyển nhượng cho anh D lấy tiền trả lại cho anh C, nhưng anh C không nhận mà đòi tôi trả gấp 2 lần, tôi không chịu nên anh C viết đơn thưa tôi tội: Lừa đảo chiến đoạt tại sản.Tôi muốn hỏi: Tôi có bị buộc tội lừa đảo chiến đoạt tại sản hay không? Mua bán đất bằng giấy tay có hiệu lực pháp luật không và tôi có phải bồi thường gấp đôi không? (Nguyễn Hải – Hải Phòng)
Luật gia Bùi ÁnhVân – Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest – trả lời:
1. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản?
Khoàn 1Điều 139 Bộ luật hình sự năm 1999 sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định:
"1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm”.
Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn có trả lại tiền cho C nhưng C không nhận. Trong trường hợp này, không có đủ dấu hiệu để khẳng định bạn phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
2. Giấy tờ mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".
Như vậy,hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào là giấy tờ viết hay không? mà phụ thuộc vào hợp đồng bằng văn bản và có được công chức hoặc chứng thực hay không. Trường hợp viết bằng tay, sau đó thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng có hiệu lực.
Bên cạnh đó,Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định chung tại Điều 689Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.
3. Bồi thường
Điều 358 BLDS 2005 quy định vềđặt cọc
"1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác"
Theo thông tin bạn cung cấp, khoản tiền đó là tạm ứng. Do đó, bạn cần xác định đây có được coi là khoản tiền đặt cọc hay không? Nếu là khoản tiền đặt cọc thì trong trường hợp vi phạm hợp đồng bên bán sẽ phải trả khoản tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng khoản tiền đặt cọc gọi là tiền phạt cọc. Tuy nhiên, trong trường hợp này, C là bên không mua và yêu cầu đòi lại tiền. Việc thỏa thuận trả tiền được hai bên thỏa thuận. Do đó, theo chúng tôi, trường hợp này bạn không phải tra gấp hai lần số tiền mà bạn đã tạm ứng.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận