Tư vấn xác lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ?

Hỏi: Tôi có đặt cọc tiền mua nhà đất với tình tiết như sau: Tổng số tiền mua, bán: 1.040.000.000đvn - Tiền đặt cọc : 240.000.000đvn.Khi đặt cọc chủ nhà không đưa giấy CNQSDNĐ mà chỉ ghi diện tích của thửa đất trên hợp đồng đặt cọc, với lý do giấy CNQSDNĐ đã cầm cố tại ngân hàng (với số nợ là 240.000.000đvn), và đề nghị tôi đặt cọc đúng số tiền này thì mới nhận về giấy CNQSDNĐ và cho tôi xem được. Tuy nhiên khi đã nhận tiền và nhận về giấy CNQSDNĐ và chủ nhà đã photo cho tôi 1 bản xem. Lúc này tôi mới phát hiện các sai sót giữa bản hợp đồng đặt cọc và nội dung ghi ở giấy CNQSDNĐ.Hiện nay, với số tiền phải mua và số đất được công nhận sở hữu không tương xứng như ban đầu thỏa thuận, tôi không đồng ý tiếp tục tiến hành mua nữa và muốn nhận lại số tiền đã đặt cọc.Như vậy, tôi hay chủ nhà đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. nếu tôi không vi phạm, thì tôi phải làm gì để nhận lại tiền đặt cọc? Ngoài ra, như tôi nghe được các quy hoạch qúanăm mà không thực hiện, thì sẽ hủy bỏ không quy hoạch nữa? Nếu đúng như vậy, thì tôi sẽ tiếp tục tiến hành mua bán. Trong trường hợp này trong hợp đồng đặt cọc có ghi: Bên mua đã xem xét kỹ, biết rỏ thửa đất và giấy tờ về quyền sử dụng đất ( mặc dù tôi chưa thấy giấy này). Vậy tôi có thể khởi kiện được không?​ ​(Vũ Hải Nam - Hà Nội).

Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Theo như thông tin mà bạn cung cấp bạn đã đặt cọc 240.000.000 đồng đểmua thửa đất mà trước đó đã cầm cố tại Ngân hàng, bên bán đã sử dụng tiền đặt cọc của bạn để rút sổ đỏ về. Như vậy, chỉ còn quan hệ giữa hai bên là bên bán và bên mua và Ngân hàng sẽ không còn là chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng này nữa.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005:

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Đặt cọc mua nhà đất là quan hệ dân sự do các bên thoả thuận, do đó đầu tiên bạn phải căn cứ vào các thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc, nội dung thỏa thuận về các vấn đề liên quan đến việc mua thửa đất nàybao gồm diện tích, vị trí thửa đất, giá mua,thời hạn thanh toán...... Căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng để biết được bạn và bên bán giao dịch thửa đất trên có diện tích là bao nhiêu, giá mua như thế nào?. Trong trường hợp việc thỏa thuận về diện tích thửa đất trong hợp đồng với diện tích thực tế mà bạn nhận được là khác nhau, tức là bên bán đã có hành vi gian dối, do vậy bạn hoàn toàn có thể khởi kiện để đòi lại tiền đặt cọc trên

Khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự năm 2005: Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Trong trường hợp này bên bánđã vi phạm thoả thuận giao kết hợp đồng hợp đồng dân sự, do đó phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự khi vi phạm.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 358 cũng quy định, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong giao dịch bạn vừa nêu, bên bán-bên nhận đặt cọccó nghĩa vụ thực hiện giao dịch đã cam kết, nếu vi phạm nghĩa vụ đã cam kết, bên bánsẽ bị “phạt cọc”.

Cụ thể, bên bánphải trả lại cho bạnsố tiền đặt cọcđã nhận; đồng thời phải trả thêm một khoảntương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với hành vi của bên bán, bên bán đã giao diện tích đất chênh lệch so với diện tích đã thỏa thuận trong hợp đồng, ở đây đã có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản, người bán có thể bị truy tố trách nhiệm hình sự theo Điều 139 Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Điều 139. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từhai triệu đồngđến dưới năm mươi triệu đồng hoặc duwois hai triệu đồngnhưng gây hậu quả nghiêm trọnghoặcđã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạthoặcđã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

Do vậy trong trường hợp này bạn nên làm đơn kiện ra tòa để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Thủ tục kiện ra tòa:

Theo quy định về thẩm quyền xét xử của Tòa án các cấp, bạn có thể gửi hồ sơ tới Tòa án nhân dân cấp huyện. Hồ sơ của bạn phải đáp ứng các yêu cầu sau:

- Đơn khởi kiện;

- Các tài liệu liên quan tới vụ kiện ( các chứng cứ sử dụng để chứng minh);

- Tài liệu về tư cách pháp lý của người khởi kiện, của các đương sự và người có liên quan khác;

- Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn kiện (ghi rõ số bản chính, bản sao).

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.