Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp để trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm: a) Nhận quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất,...
Hỏi: Tôi có mua một lô đất rộng 67m2 thuộc dự án của công ty Bất Động Sản nhưng Công ty Bất Động Sản đã liên kết với Chủ đầu tư làm cầu nối giữa tôi với Chủ đầu tư làm hợp đồng chuyển nhượng vì đứng tên trong Giấy Chứng Nhận Quyền sử dụng đất, Sử dụng nhà ở và Tài sản gắn liền.Với Đất (Gọi tắt là Giấy Chứng Nhận) là tên của Chủ đầu tư. Và hiện tại tôi đã nhận được Giấy Chứng Nhận nhưng tôi vẫn còn thắc mắc một số vần đề muốn Luật sư tư vấn:Tại sao không ghi rõ “Đã chuyển nhượng cho ông mà chỉ Ghi Chuyển nhượng cho ông” vậy có được chấp nhận không?Khi giao tiền bằng hợp đồng viết tay do công ty Bất Động Sản Lập thì giá cao hơn với giá mua trong hợp đồng công chứng. Vậy khi đã làm hợp đồng công chứng lăn tay tại phòng công chứng và đã nhận Giấy Chứng Nhận thì hợp đồng viết tay còn có giá trị pháp lý không? (Hằng Nga - TP.HCM)
Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản Công ty Luật TNHH Everest trả lời:
1) Hợp pháp hay không về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bạn được nhận?
Căn cứ quy định tại điểm a, khoản 1 điều 17 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMTngày 05 tháng 7 năm 2014có quy định:
"Điều 17. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
1. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp để trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm: a) Nhận quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn; hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật".
Do đó, trường hợp của bạn thuộc điểm a khoản 1 Điều 17 của thông tư nêu trên. Vì thế, trường hợp của bạn có thể được xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. Việc tiến hành xác nhận sẽ được thực hiện như sau theo quy đinh tại điểm a, khoản 1 điều 18, thông tư số 23/2014/TT-BTNMTngày 05 tháng 7 năm 2014:
"Điều 18. Nội dung xác nhận thay đổi vào cấp Giấy chứng nhận đã cấp.Nội dung xác nhận thay đổi được ghi vào cột "Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý" trên Giấy chứng nhận trong các trường hợp như sau:1. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được ghi theo quy định như sau: a) Trường hợp chuyển quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, chuyển quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất bằng một trong các hình thức quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 17 của Thông tư này thì lần lượt ghi: hình thức (hoặc căn cứ) chuyển quyền; tên và địa chỉ của bên nhận quyền theo quy định tại Điều 5 của Thông tư này (dưới đây gọi là tên và địa chỉ của bên nhận quyền); mã hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là mã hồ sơ thủ tục đăng ký).
Ví dụ: "Chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn A CMND số 020908673 và vợ là bà Nguyễn Thị B, CMND số 020908675, địa chỉ tại số 65 đường Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội; theo hồ sơ số 010656.CN.001".
Do đó, việc ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là "chuyển quyền sử dụng đất cho (tên bạn)" là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Cách ghi như trên là hợp pháp.
2) Hợp đồng viết tay có giá trị pháp lý hay không?
Theo như câu hỏi của bạn thì, hợp đồng giao tiền được viết tay giữa bạn và công ty bất động sản không được công chứng, chứng thực. Hợp đồng công chứng tại phòng công chứng là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà căn cứ tại điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:
"Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này".
Vậy, hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực là hoàn toàn hợp pháp, còn hợp đồng viết tay là hợp đồng giao tiền giữa bạn và công ty Bất động sản không liên quan đến hợp đồng công chứng lăn tay tại văn phòng công chứng, mà là sự thỏa thuận giữa hai bên nên hợp đồng này vẫn có hiệu lực pháp lý.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận