Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc
Hỏi: Tháng 1.2013 tôi có làm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất với bên A: Trong hợp đồng có nêu là bên A có trách nhiệm xin công nhận nhà và đất, trong thời gian 3 năm tách sổ cho tôi. Và tôi đã thanh toán 2/3 hợp đồng. Trong điều khoản hợp đồng có nêu: trong 3 năm nếu bên A không tiếp tục chuyển nhượng thì sẽ đền gấp đôi số tiền đã thanh toán cho tôi. Sau 3 năm nếu vì bất kì lý do gì mà bên A không tách được sổ cho tôi thì sẽ đền gấp đôi giá trị hợp đồng. Vậy, cho tôi hỏi, trong trường hợp này sau 3 năm nếu tôi khởi kiện thì có được đền bù theo như hợp đồng đã kí không? (Đỗ Vũ Hà - Hà Nội).
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Nguyễn Thị Hoài Thương - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:
Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn có lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất với bên mua. Đối với loại hợp đồng đặt cọc mua bán nhà nhà đất này thì không cần thiết phải có công chứng mà chỉ cần có người làm chứng ký tên thì hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp luật. Bởi lẽ đây là một giao dịch bảo đảm nhằm thực hiện nghĩa vụ dân sự đến hạn mà thôi.
Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về Đặt cọc, như sau:
"1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Theo quy định của pháp luật hiện hành về mua bán nhà, người bán phải có nghĩa vụ giao nhà ở đúng tình trạng ghi trong hợp đồng cho bên mua. Căn cứ:
Điều 451, Bộ luật Dân sự 2005. Nghĩa vụ của bên bán nhà ở
"Bên bán nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:1. Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có;2. Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;3. Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua;4. Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật".
Theo đó, khi bên bán giao nhà và đất không đúng tình trạng cho bên mua thì bên mua hoàn toàn có đủ căn cứ khởi kiện bên bán ra trước pháp luật. Khi làm đơn khởi kiện gửi tòa án, tòa sẽ yêu cầu bên bán thực hiện đúng nội dung như trong hợp đồng đã thỏa thuận với bạn. Trong trường hợp của bạn có ghi điều khoản trong 3 năm nếu như bên bán không tiếp tục chuyển nhượng hoặc không tách sổ thì bên bán mới chịu trách nhiệm bồi. Trong trường hợp này, bên bán đã tiến hành chuyển nhượng nhưng chuyển nhượng không đúng với phần diện tích ghi trong hợp đồng mà thôi. Do đó họ sẽ không phải bồi hường mà chỉ bị tòa tuyên xử lý về hành vi không giao đúng diện tích sử dụng.
Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về Đặt cọc, như sau:
"1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Theo quy định của pháp luật hiện hành về mua bán nhà, người bán phải có nghĩa vụ giao nhà ở đúng tình trạng ghi trong hợp đồng cho bên mua. Căn cứ:
Điều 451, Bộ luật Dân sự 2005. Nghĩa vụ của bên bán nhà ở
"Bên bán nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:1. Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có;2. Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;3. Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua;4. Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật".
Theo đó, khi bên bán giao nhà và đất không đúng tình trạng cho bên mua thì bên mua hoàn toàn có đủ căn cứ khởi kiện bên bán ra trước pháp luật. Khi làm đơn khởi kiện gửi tòa án, tòa sẽ yêu cầu bên bán thực hiện đúng nội dung như trong hợp đồng đã thỏa thuận với bạn. Trong trường hợp của bạn có ghi điều khoản trong 3 năm nếu như bên bán không tiếp tục chuyển nhượng hoặc không tách sổ thì bên bán mới chịu trách nhiệm bồi. Trong trường hợp này, bên bán đã tiến hành chuyển nhượng nhưng chuyển nhượng không đúng với phần diện tích ghi trong hợp đồng mà thôi. Do đó họ sẽ không phải bồi hường mà chỉ bị tòa tuyên xử lý về hành vi không giao đúng diện tích sử dụng.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật hợp đồng mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận