Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Hỏi: Vào năm 2012 bố tôi có mua của 1 mảnh đất của một vợ chồng ông B. Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi: Chứng nhận Hộ ông B được quyền sử dụng 50m2 đất thổ cư. Khi làm giấy mua bán có các chữ ký của các bên như sau: Bên mua: bố tôi. Bên bán: Chồng: B, Vợ, hai người con trai. Hợp đồng có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã. Vì một số lý do đến năm 2015 gia đình tôi mới mang Giấy tờ mua bán đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Hộ ông B lên Phòng Tài nguyên môi trường Huyện để chuyển quyền sử dụng đất sang tên bố tôi. Nhưng cán bộ phòng Tài nguyên nói rằng phải có chữ ký của cả 2 người con thì mới có thể chuyển quyền sử dụng đất được vì sổ hộ khẩu của gia đình ông N có tên cả hai con. Gia đình tôi đã đến yêu cầu gia đình ông bà B cung cấp đủ chữ ký nhưng họ không đồng ý. Sau đó đến cuối năm ngoái ông B và cha tôi bệnh mất. Gia đình tôi có thể chuyển quyền sử dụng đất sang tên tôi hoặc mẹ tôi không? Hoặc có thể đòi lại tiền được không. Tôi có thể khởi kiện ra Tòa không và nếu kiện thì hướng giải quyết như thế nào? (Văn Huy - Kiên Giang)
Luật gia Chu Hoàng Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:
1. Về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố anh/chị và hộ ông N:
Bố anh/chị và hộ ông B giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên hợp đồng này không phát sinh hiệu lực pháp lý. Nguyên nhân là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi Chứng nhận Hộ ông B được quyền sử dụng 100m2 đất thổ cư tức là quyền sử dụng đất thuộc về Hộ ông B. Dựa vào Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nên hộ gia đình, cá nhân đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người có quyền sử dụng thửa đất đó và được pháp luật ghi nhận, bảo vệ quyền lợi của mình. Do đó toàn bộ các thành viên trong hộ gia đình ông B đều là người có quyền sử dụng đất. Nói cách khác, quyền sử dụng đất là tài sản chung của toàn bộ thành viên hộ gia đình ông B.
Nếu sổ hộ khẩu năm 2012 vẫn còn ghi tên hai người con của ông B thì khi đó việc chuyển quyền sử dụng đất phải theo sự thỏa thuận của những thành viên bao gồm hai người con ông B theo Khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015:
“2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.
Đồng thời, Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”. Tức là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố bạn và hộ ông B phải được tất cả các thành viên hộ ông B ký tên hoặc phải có văn bản ủy quyền của tất cả các thành viên cho ông B/vợ ông B để hai người này thay mặt toàn hộ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân sự.
Hiện nay, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố anh/chị và hộ ông B vẫn còn thiếu chữ ký của 2 người con ông B nên bạn chưa thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi về bản chất, giao dịch chuyển nhượng này chưa có sự đồng thuận của tất cả người có quyền sử dụng đất dù đã được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã.
2. Về việc giải quyết trường hợp của anh/chị:
Anh/chị có thể tiếp tục tiến hành thỏa thuận với hai người con ông B để họ đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp không thể thỏa thuận được, anh/chị có thể khởi kiện ra tòa án để lấy lại số tiền đã trả cho hộ ông B. Lúc này, tranh chấp giữa anh/chị và hộ ông B là tranh chấp về quyền sở hữu tài sản. Đối tượng tranh chấp là số tiền trên. Căn cứ là theo Khoản 2 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án là: “2. Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản”.
Trong trường hợp của anh/chị sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo Điều 155 Bộ luật dân sự 2015 bởi vì đây là yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu với tài sản là số tiền bố anh/chị đã đưa ra cho hộ ông B.
Khi khởi kiện ra Tòa án, Tòa án sẽ xem xét giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố anh/chị và hộ ông B. Lúc này, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có khả năng bị tuyên bố vô hiệu theo điểm a Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo Khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 là: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”. Như vậy, nhà ông B sẽ phải hoàn trả số tiền mua đất mà bố bạn từng đưa. Tuy nhiên, bạn sẽ phải chứng minh trước tòa án là bố anh/chị đã đưa số tiền đó cho hộ ông B.
Khuyến nghị:
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
1. Về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố anh/chị và hộ ông N:
Bố anh/chị và hộ ông B giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên hợp đồng này không phát sinh hiệu lực pháp lý. Nguyên nhân là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi Chứng nhận Hộ ông B được quyền sử dụng 100m2 đất thổ cư tức là quyền sử dụng đất thuộc về Hộ ông B. Dựa vào Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nên hộ gia đình, cá nhân đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người có quyền sử dụng thửa đất đó và được pháp luật ghi nhận, bảo vệ quyền lợi của mình. Do đó toàn bộ các thành viên trong hộ gia đình ông B đều là người có quyền sử dụng đất. Nói cách khác, quyền sử dụng đất là tài sản chung của toàn bộ thành viên hộ gia đình ông B.
Nếu sổ hộ khẩu năm 2012 vẫn còn ghi tên hai người con của ông B thì khi đó việc chuyển quyền sử dụng đất phải theo sự thỏa thuận của những thành viên bao gồm hai người con ông B theo Khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015:
“2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.
Đồng thời, Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”. Tức là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố bạn và hộ ông B phải được tất cả các thành viên hộ ông B ký tên hoặc phải có văn bản ủy quyền của tất cả các thành viên cho ông B/vợ ông B để hai người này thay mặt toàn hộ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân sự.
Hiện nay, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố anh/chị và hộ ông B vẫn còn thiếu chữ ký của 2 người con ông B nên bạn chưa thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi về bản chất, giao dịch chuyển nhượng này chưa có sự đồng thuận của tất cả người có quyền sử dụng đất dù đã được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã.
2. Về việc giải quyết trường hợp của anh/chị:
Anh/chị có thể tiếp tục tiến hành thỏa thuận với hai người con ông B để họ đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp không thể thỏa thuận được, anh/chị có thể khởi kiện ra tòa án để lấy lại số tiền đã trả cho hộ ông B. Lúc này, tranh chấp giữa anh/chị và hộ ông B là tranh chấp về quyền sở hữu tài sản. Đối tượng tranh chấp là số tiền trên. Căn cứ là theo Khoản 2 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án là: “2. Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản”.
Trong trường hợp của anh/chị sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo Điều 155 Bộ luật dân sự 2015 bởi vì đây là yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu với tài sản là số tiền bố anh/chị đã đưa ra cho hộ ông B.
Khi khởi kiện ra Tòa án, Tòa án sẽ xem xét giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố anh/chị và hộ ông B. Lúc này, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có khả năng bị tuyên bố vô hiệu theo điểm a Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo Khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 là: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”. Như vậy, nhà ông B sẽ phải hoàn trả số tiền mua đất mà bố bạn từng đưa. Tuy nhiên, bạn sẽ phải chứng minh trước tòa án là bố anh/chị đã đưa số tiền đó cho hộ ông B.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận