Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hỏi: Nhà tôi có vấn đề về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị sai chính tả "Họ" do cán bộ địa chính lúc đó ghi không đúng. Tôi muốn xin sửa đổi cho đúng lại "Họ" thì cần phải làm thủ tục như thế nào?
2. Tôi có mua một mảnh đất của Cô họ (do Cô đứng tên) nhưng chưa kịp sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng thì Cô đã qua đời. Vậy Luật Sư cho tôi hỏi: giờ tôi muốn đứng tên quyền sử dụng đất đó thì cần phải làm thủ tục như thế nào để có được quyền sử dụng đất đó?
3. Tôi có mua một mảnh đất của Chú ruột (do Chú đứng tên) nhưng hiện tại Chú không có khả năng nhận thức do tai nạn xe. Vậy xin tư vấn giúp tôi làm thế nào để chuyển quyền sử dụng đất cho tôi đứng tên. (Hải Minh - Lào Cai)
Luật gia Chu Hoàng Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:
I. Thủ tục đính chính thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp như sau:
“Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận”.
Khoản 1 Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đã cấp như sau:
“Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính”.
Như vậy trường hợp này là lỗi của cán bộ địa chính, khi phát hiện phần tên chủ sử dụng có sai sót, bạn tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận, huyện, kèm theo đơn là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ khác chứng minh thông tin có sai lệch (như trong trường hợp của bạn bị sai tên thì cần nộp Giấy khai sinh, CMND, hộ khẩu) để đề nghị giải quyết.
II. Thủ tục đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người bán chết trước khi kịp sang tên:
Hồ sơ cho thủ tục kê khai sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (bên bán ký hoặc bên bán ủy quyền cho bên mua thực hiện tất cả nghĩa vụ hành chính);
- Hợp đồng chuyển nhượng;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua.(có chứng thực);
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Do câu hỏi bạn không đề cập chi tiết nên giả sử trường hợp hồ sơ sang tên thiếu mọi giấy tờ của bên bán (đơn đề nghị đăng ký biến động, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước gia đình bên bán vẫn giữ). Trường hợp này, bạn cần xác định người thừa kế di sản hoặc người được giao quản lý di sản của cô bạn. Tại Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về việc thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như sau:
"1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.
3. Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp người thừa kế không phải là cá nhân hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân".
Như vậy, người thừa kế hoặc quản lý di sản có nghĩa vụ thực hiện nốt trách nhiệm trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cô bạn và bạn. Trong trường hợp họ từ chối thực hiện, bạn có thể kiện ra Tòa.
III. Mua đất thuộc sở hữu của người không có khả năng nhận thức:
Do thông tin bạn cung cấp chưa rõ ràng về thời điểm mua đất của người chú. Do đó, có 2 trường hợp xảy ra:
1. Trường hơp 1: Bạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chú bạn trước khi chú bạn mất nhận thức:
Tại trường hợp này thì hợp đồng của bạn vẫn hợp pháp và mặc dù chú bạn mất nhận thức nhưng nghĩa vụ của chú bạn trong hợp đồng vẫn không thay đổi.
Tuy nhiên, Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về mất năng lực hành vi dân sự như sau:
"1. Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần. Khi không còn căn cứ tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. 2. Giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện".
Vì hiện giờ chú bạn bị tai nạn dẫn đến bệnh về thần kinh nào đó làm mất khả năng nhận thức nên chú bạn cần có người đại diện để thực hiện thay nghĩa vụ sang tên cho bạn. Theo quy định trên thì bạn có quyền gửi đơn yêu cầu Tòa ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự đối với chú bạn, đồng thời Tòa sẽ xác định người đại diện. Sau khi có quyết định, bạn có thể yêu cầu người đại diện thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đó của chú bạn. Nếu người đại diện từ chối thực hiện, bạn có thể làm đơn kiện ra Tòa.
2. Trường hợp 2: Bạn thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với chú bạn sau khi chú bạn mất khả năng nhận thức:
Để hoàn tất thủ tục sang tên trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì chú bạn không thể tự thực hiện mà chắc chắn phải có người đại diện để thực hiện thủ tục này. Có nghĩa là nếu bạn muốn sang tên một cách hợp pháp mà chắc chắn về sau thì kiểu gì bạn (hoặc bất kỳ ai có quyền và nghĩa vụ liên quan tới chú bạn) cũng phải yêu cầu Tòa ra quyết định tuyên chú bạn mất năng lực hành vi dân sự và xác định người đại diện.
Nếu người đại diện chấp nhận hợp đồng trước đó của chú bạn và bạn thì rất đơn giản. Người đại diện sẽ thực hiện nốt các thủ tục trong hợp đồng thay cho chú bạn.
Nếu người đại diện không chấp nhận hợp đồng trước đó của chú bạn thì họ phải chứng minh được hợp đồng được xác lập trong thời điểm chú bạn đang mất năng lực hành vi dân sự. Nếu họ không chứng minh được thì hợp đồng không khác gì trường hợp 1 (hợp đồng được xác lâp trước thời điểm chú bạn mất nhận thức) nên vẫn có hiệu lực và bạn có quyền kiện ra Tòa.
Cụ thể về hợp đồng vô hiệu do yêu cầu người đại diện theo Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
"1. Khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này".
Trường hợp người đại diện chứng minh được thời điểm hợp đồng xác lập chú bạn mất năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng đó sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định trên.
Khuyến nghị:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị sai chính tả "Họ" do cán bộ địa chính lúc đó ghi không đúng. Tôi muốn xin sửa đổi cho đúng lại "Họ" thì cần phải làm thủ tục như thế nào?
2. Tôi có mua một mảnh đất của Cô họ (do Cô đứng tên) nhưng chưa kịp sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng thì Cô đã qua đời. Vậy Luật Sư cho tôi hỏi: giờ tôi muốn đứng tên quyền sử dụng đất đó thì cần phải làm thủ tục như thế nào để có được quyền sử dụng đất đó?
3. Tôi có mua một mảnh đất của Chú ruột (do Chú đứng tên) nhưng hiện tại Chú không có khả năng nhận thức do tai nạn xe. Vậy xin tư vấn giúp tôi làm thế nào để chuyển quyền sử dụng đất cho tôi đứng tên. (Hải Minh - Lào Cai)
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
I. Thủ tục đính chính thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp như sau:
“Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận”.
Khoản 1 Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đã cấp như sau:
“Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính”.
Như vậy trường hợp này là lỗi của cán bộ địa chính, khi phát hiện phần tên chủ sử dụng có sai sót, bạn tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận, huyện, kèm theo đơn là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ khác chứng minh thông tin có sai lệch (như trong trường hợp của bạn bị sai tên thì cần nộp Giấy khai sinh, CMND, hộ khẩu) để đề nghị giải quyết.
II. Thủ tục đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người bán chết trước khi kịp sang tên:
Hồ sơ cho thủ tục kê khai sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (bên bán ký hoặc bên bán ủy quyền cho bên mua thực hiện tất cả nghĩa vụ hành chính);
- Hợp đồng chuyển nhượng;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua.(có chứng thực);
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Do câu hỏi bạn không đề cập chi tiết nên giả sử trường hợp hồ sơ sang tên thiếu mọi giấy tờ của bên bán (đơn đề nghị đăng ký biến động, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước gia đình bên bán vẫn giữ). Trường hợp này, bạn cần xác định người thừa kế di sản hoặc người được giao quản lý di sản của cô bạn. Tại Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về việc thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như sau:
"1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.
3. Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp người thừa kế không phải là cá nhân hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân".
Như vậy, người thừa kế hoặc quản lý di sản có nghĩa vụ thực hiện nốt trách nhiệm trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cô bạn và bạn. Trong trường hợp họ từ chối thực hiện, bạn có thể kiện ra Tòa.
III. Mua đất thuộc sở hữu của người không có khả năng nhận thức:
Do thông tin bạn cung cấp chưa rõ ràng về thời điểm mua đất của người chú. Do đó, có 2 trường hợp xảy ra:
1. Trường hơp 1: Bạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chú bạn trước khi chú bạn mất nhận thức:
Tại trường hợp này thì hợp đồng của bạn vẫn hợp pháp và mặc dù chú bạn mất nhận thức nhưng nghĩa vụ của chú bạn trong hợp đồng vẫn không thay đổi.
Tuy nhiên, Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về mất năng lực hành vi dân sự như sau:
"1. Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần. Khi không còn căn cứ tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. 2. Giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện".
Vì hiện giờ chú bạn bị tai nạn dẫn đến bệnh về thần kinh nào đó làm mất khả năng nhận thức nên chú bạn cần có người đại diện để thực hiện thay nghĩa vụ sang tên cho bạn. Theo quy định trên thì bạn có quyền gửi đơn yêu cầu Tòa ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự đối với chú bạn, đồng thời Tòa sẽ xác định người đại diện. Sau khi có quyết định, bạn có thể yêu cầu người đại diện thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đó của chú bạn. Nếu người đại diện từ chối thực hiện, bạn có thể làm đơn kiện ra Tòa.
2. Trường hợp 2: Bạn thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với chú bạn sau khi chú bạn mất khả năng nhận thức:
Để hoàn tất thủ tục sang tên trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì chú bạn không thể tự thực hiện mà chắc chắn phải có người đại diện để thực hiện thủ tục này. Có nghĩa là nếu bạn muốn sang tên một cách hợp pháp mà chắc chắn về sau thì kiểu gì bạn (hoặc bất kỳ ai có quyền và nghĩa vụ liên quan tới chú bạn) cũng phải yêu cầu Tòa ra quyết định tuyên chú bạn mất năng lực hành vi dân sự và xác định người đại diện.
Nếu người đại diện chấp nhận hợp đồng trước đó của chú bạn và bạn thì rất đơn giản. Người đại diện sẽ thực hiện nốt các thủ tục trong hợp đồng thay cho chú bạn.
Nếu người đại diện không chấp nhận hợp đồng trước đó của chú bạn thì họ phải chứng minh được hợp đồng được xác lập trong thời điểm chú bạn đang mất năng lực hành vi dân sự. Nếu họ không chứng minh được thì hợp đồng không khác gì trường hợp 1 (hợp đồng được xác lâp trước thời điểm chú bạn mất nhận thức) nên vẫn có hiệu lực và bạn có quyền kiện ra Tòa.
Cụ thể về hợp đồng vô hiệu do yêu cầu người đại diện theo Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
"1. Khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này".
Trường hợp người đại diện chứng minh được thời điểm hợp đồng xác lập chú bạn mất năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng đó sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định trên.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận