làm sao để bảo vệ được quyền lợi của mình trong hợp đồng thuê đất?

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định.

Hỏi: Tôi có Hợp đồng thuê đất thời hạn 7 năm từ 01/01/2013 - 31/12/2019 Số tiền thuế là: 280.000.000đ, được trả như sau: trả trước 80.000.000đ, 5.2.2013 trả 100.000.000đ, 30.6.2013 100.000.000đ. Nhưng tôi đã thực hiện trả được 200.000.000đ (lúc đó bên cho thuê yêu cầu 5 năm và tôi cũng đồng ý, nhưng bằng miệng). Đến thời điểm hiện tại tôi muốn thực hiện đúng theo hợp đồng là đến ngày 31/12/2019 mới hoàn trả, nhưng bên cho thuê không đồng ý mà buộc Tôi phải ký Phụ Lục hợp đồng đến 31/12/2017 thì chấm dứt (phụ lục hợp đồng này tôi chưa ký). Vậy xin hỏi Luật sư, tôi phải làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình? (Hoàng Tuyên - Ninh Bình)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Bùi Ánh Vân - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Thứ nhất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Theo Điều 703 Bộ luật dân sự 2005 quy định:Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

"Điều 703.Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai".

Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất theo Điều 705 Bộ luật dân sự 2005:

"Điều 705.Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất

Bên cho thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1. Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất;

2. Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thoả thuận;

3. Cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao, được thuê;

4. Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;

5. Nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác;

6. Báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê".

Trong trường hợp này cần lưu ýnghĩa vụ:Cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao, được thuê.

Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất tại Điều 707 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"Điều 707.Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất

Bên thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê;

2. Không được huỷ hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất và phải thực hiện các yêu cầu khác như đã thoả thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;

3. Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương thức đã thoả thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác;

4. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;

5. Trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời hạn thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác".

Lưu ý, bên thuê phải trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương thức đã thoả thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Về hình thức hợp đồng dân sự theo Điều 401 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"Điều 401.Hình thức hợp đồng dân sự

1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.

2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó".

Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".

Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Bộ luật dân sự 2005 không quy định loại hợp đông với hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Bạnđã thực hiện trả được 200.000.000đ lúc đó bên cho thuê yêucầu cho thuê5 năm và bạncũng đồng ýnhưng bằng miệng thì hợp đồng này vẫn có giá trị pháp lý.

Hợp đồng được thỏa thuận bằng miệng, trong quá trình thực hiện hợp đồng phải chú ý lưu giữ chứng cứ, cụ thểcác bằng chứng, giấy tờ khác chứng minh có việc cho thuê giữa hai bên như thư từ trao đổi giữa hai bên, biên bản giao nhậntrong đó ghi rõ nội dung cho thuêvà tiền trả cho việc cho thuê đất. Thậm chí là băng ghi âm các cuộc điện thoại trao đổi giữa hai bên khi phát sinh tranh chấp…hay nhờ người chứng kiến để họ làm chứng sau này nếu có tranh chấp.

Mặt khác, việc ký kết phụ lục hợp đồng trong trường hợp đồng của bạn.

Theo Điều 408 Bộ luật dân sự 2005:

"Điều 408.Phụ lục hợp đồng

1. Kèm theo hợp đồng có thể có phụ lục để quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng. Phụ lục hợp đồng có hiệu lực như hợp đồng. Nội dung của phụ lục hợp đồng không được trái với nội dung của hợp đồng.

2. Trong trường hợp phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với nội dung của điều khoản trong hợp đồng thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong trường hợp các bên chấp nhận phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với điều khoản trong hợp đồng thì coi như điều khoản đó trong hợp đồng đã được sửa đổi".

Đến thời điểm hiện tại bạnmuốn thực hiện đúng theo hợp đồnglà đến ngày 31/12/2019 mới hoàn trả, nhưng bên cho thuê không đồng ý mà buộc bạnphải ký Phụ Lục hợp đồngđến 31/12/2017 thì chấm dứt (phụ lục hợp đồngnày tôi chưa ký). Việc yêu cầu ký kết phụ lục như thông tin bạn cung cấp không phù hợp với quy định pháp luật.

Thứ hai, tranh chấp thời hạn thuê đất.

Theo Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định:Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

"3. Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự".

Tại Khoản 1Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

"1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau: a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này; b) Các đương sự có quyền tự thoả thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này; c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết".

Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.