Hợp đồng đặt cọc mua nhà có hiệu lực không?

Hỏi: Tôi đã gửi trả họ 20 triệu vào tài khoản ngân hàng có biên lai nhưng họ đòi tôi 40 triệu. Giờ tôi muốn nhờ công ty tư vấn giúp tôi xem trong trường hợp này tôi không đứng tên trên hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, không có sổ đỏ, tôi chỉ có hợp đồng ủy quyền sử dụng thì hợp đồng đặt cọc tôi ký với người mua có hiệu lực pháp lý không? Tôi đã hoàn trả tiền đặt cọc thì họ có kiện được tôi không? (Thanh Hiếu - Hà Nội)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thị Hoài Thương - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Trong trường hợp của bạn, bạn đã ký kết hợp đồng đặt cọc với người mua. TheoĐiều 358BLDS 2005 quy địnhĐặt cọc như sau:

" 1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Trường hợp này, hai bên đã ký kết với nhau bằng văn bản và bạn cũng đã nhận 20triệu tiền đặt cọc từ phía bên đặt cọc mua nhà nhưng do phát sinh mâu thuẫn nên không bán cho họ nữa. Bạn chưa cung cấp thêm cho chúng tôi biết rằng trong hợp đồng đặt cọc bạn ký kết với bên mua có thỏa thuận gì về việc phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc không hay hợp đồng đặt cọc giữa hai bên có công chứng chứng thực hoặc có người làm chứng không để đảm bảo yếu tố pháp lý của hợp đồng này đúng pháp luật. Nếu không có thỏa thuận gì thì bạn thuộc đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Do đó, bạn sẽ phải hoàn trả lại bên đặt cọc 20triệu và số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khácgiữa hai bên.

Theo đó, bạn muốn biết trong trường hợp này bạn không đứng tên trên hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, không có sổ đỏ, chỉ có hợp đồng ủy quyền sử dụng thì hợp đồng đặt cọc bạn ký với người mua có hiệu lực pháp lý không.Theo quy định tại Điều 122 Bộ Luật Dân sự (BLDS) thì hình thức giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc) quy định thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự. Do đó, việc đặt cọc “chỉ có hiệu lực” khi có đủ các điều kiện về chủ thể ký kết, về nội dung và hình thức hợp đồng và hợp đồng phải được lập thành văn bản: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.Tuy nhiên, việc đặt cọc để tiến hành hợp đồng bán nhà, nếu như quyền sở hữu nhà thuộc về bạn thì bạn có thể tiến hành hợp đồng đặt cọc với đầy đủ quyền năng (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt). Trong trường hợp bạn mới chỉ được ủy quyền sử dụng, thì bạn chỉ được tiến hành sử dụng căn nhà này mà không được định đoạt số tài sản này. Vì vậy, có thể xem xét hợp đồng vô hiệu theo quy định Điều 132 Bộ luật dân sự 2005:

"Ðiều 132. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Ðe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình.

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Ðe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình".

Hậu quả của giao dịch vô hiệu sẽ được xác định:

"Ðiều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.