Hỏi tư vấn giải quyết tranh chấp mua bán đất

Luật gia Bùi Ánh Vân – Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest – trả lời:

Bên C phát hiện ra mảnh đất đó đã được bên A bán cho một người khác (tôi gọi là bên D) vào năm 2008 và bên D đã làm sổ đứng tên trên mảnh đất đó là hợp pháp thì bên D là chủ sở hữu hiện nay của mảnh đất trên. Do đó, bên A không còn là chủ sở hữu và sẽ không có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt mảnh đất ấy nữa nên không có quyền bán lại mảnh đất đó.

Mặt khác, thủ tục mua bán mảnh đất trên giữa bên A và bạn (bên B) là thông qua bằng giấy tờ viết tay vào năm 2011. Thời điểm này, Luật đất đai năm 2003 đang có hiệu lực pháp luật. Khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2003 và điểm b khoản 1 Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định như sau:

“1.Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Và “1. Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực củaUỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn theo quy định sau:

b) Đối với hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực củaUỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;”

Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng Nhà nước và pháp luật chỉ công nhận giao dịch mua bán bằng giấy viết tay thực hiện trước ngày 1/7/2004. Tương tự như vậy, việc mua bán giữa A, C vào năm 2015 là viết giấy tờ tay mua bán trực tiếp cũng trái với quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và B, A và C không tuân thủ quy định của pháp luật về mặt hình thức nên cũng sẽ không được pháp luật thừa nhận.

Đây là vụ việc dân sự, giao dịch mua bán đất nêu trên là giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về mặt hình thức theo quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”

Do đó, C kiện ra tòa thì tòa án có thể tuyên giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lí của giao dịch dân sự là:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Khi đó, các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, tức là bạnphải hoàn trả số tiền đã nhận từ bên C.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật đất đai mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.