Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Hỏi: Gia đình tôi mua một miếng đất của chủ đất là hộ gia đình bằng giấy viết tay là 30.9m2, hiện nay chủ đất trên tự đem sổ đỏ trong đó có phần đất của chúng tôi đi thế chấp Ngân hàng. Nhưng trước đó Sổ đỏ đã được đem lại Văn phòng Đăng ký nhà đất xét duyệt để chuẩn bị ra Công văn tách thửa, nhưng có trục trặc về thuế đất (chưa đóng thuế mảnh đất đó) nên chưa xét duyệt được.Chủ đất tự ý lên lấy sổ về để thế chấp Ngân hàng, trong đó có mảnh đất bán cho gia đình tôi. Tương lai chủ đất kia không có khả năng trả nợ. Có thể bị Ngân hàng siết nợ. Trường hợp của tôi như sau: Chúng tôi thực hiện giao dịch mua bán bằng viết tay chưa có công chứng, gồm có các giấy tờ: giấy tờ viết tay chuyển nhượng đất có chữ ký của vợ, chồng, con cái và người làm chứng (người môi giới); Giấy biên nhận tiền; Bản sao công chứng Sổ đỏ. Trường hợp này Hợp đồngcó hiệu lực pháp luật phải không ạ? Bên bán không có khả năng trả lại số tiền mà chúng tôi đã bỏ ra mua đất. Vậy cho tôi biết hành vi của ông kia có đúng pháp luật không? Và tôi phải làm như thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình. (Duy Thái - Thamh Hóa)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Bảo An- Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest- trả lời:

Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:"1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.2.Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã".

Theo đó, trường hợp của bạn thuộc trường hợp chuyển nhượng quyềnsửdụng đất, do đó, hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực pháp luật. Hợp đồng giữa bạn và chủ sử dụng đất mớithực hiện giao dịch mua bán bằng viết tay chưa có công chứng, gồm có các giấy tờ: giấy tờ viết tay chuyển nhượng đất có chữ ký của vợ, chồng, con cái và người làm chứng (người môi giới); Giấy biên nhận tiền; Bản sao công chứng Sổ đỏ. Vì vậy, hợp đồng giữa bạn và chủ sở hữu không có hiệu lực pháp luật. Giao dịchnày vô hiệu vì không thực hiện đúng hình thức của hợp đồng là phải công chứng, chứng thực (theo Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2005). Hậu quả pháp lý củagiao dịch dân sự vô hiệu quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 như sau:"1.Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.2.Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Vì giao dịch giữa bạn và chủ sở hữu là vô hiệu nên việc chủ sở hữu đem phần đất đã bán cho bạnđi thế chấp ngân hàng là hợp pháp, vì chưa có công chứng, chứng thực, hợp đồng chưa có hiệu lực pháp luật, cho nên không vi phạm quy định của pháp luật. Trong trường hợp này,bạn có quyền đòi lại số tiền đã đưa cho chủ sở hữu để mua mảnh đất đó. Như thông tin bạn cung cấp thì chủ đất không có khả năng trả nợ, có khả năng bị ngân hàng siết nợ, bạn muốn đòi lại được số tiền mua đất của mình thì có quyền nộp đơn khởi kiện ra Tòa án để đòi lại số tiền mà mình đã thanh toán cho chủ đất.