Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết,...
Hỏi: Tôi đặt cọc mua một mảnh đất bằng viết giấy tay, thoả thuận khi nào làm thủ tục chuyển nhượng, làm sổ đỏ sẽ trả phần tiền còn lại. Một thời gian sau, tôi mới biết mảnh đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Xin hỏi, hợp đồng viết tay của chúng tôi có giá trị pháp lý và có thời hạn yêu cầu bên kia thực hiện hợp đồng không? (Trần Linh Giang - Nghệ An)
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Bùi Ánh Vân - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:
Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc như sau:
"1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".
Theo nội dung anh/chị trình bày, hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc (không có công chứng, chứng thực). Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật Dân sự, hợp đồng đặt cọc không đòi hỏi phải công chứng, chứng thực. Do vậy, nếu hợp đồng đặt cọc của anh/chị không vi phạm về nội dung thì có hiệu lực thi hành với hai bên. Vi phạm về nội dung là các vi phạm điều cấm của pháp luật như: chủ thể không đủ tư cách pháp lý khi giao dịch (chưa đủ 18 tuổi; không phải chủ sở hữu mà không được ủy quyền); thanh toán bằng ngoại tệ; tài sản thuộc đối tượng cấm chuyển nhượng…).
Về thời hạn hợp đồng, thông thường hợp đồng đặt cọc sẽ ghi nhận tiến độ thực hiện công việc. Khi đến thời hạn đó mà bên nào không thực hiện (trừ trường hợp bất khả kháng như ốm đau, thiên tai…) thì bị coi là vi phạm hợp đồng và phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận. Ví dụ: “trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày đặt cọc, các bên phải ký hợp đồng tại phòng công chứng…”. Trường hợp không thỏa thuận tiến độ cụ thể mà chỉ ghi chung chung, rất khó để xác định một bên nào đó có vi phạm nghĩa vụ hay không. Trường hợp này cũng đồng nghĩa với việc thỏa thuận đặt cọc (hợp đồng đặt cọc) là không có thời hạn.
Để bảo vệ quyền và lợi ích của mình, anh/chị cần tìm hiểu bên bán có biết những vướng mắc hiện nay trước khi nhận đặt cọc hay không? Nếu họ đã biết và cố tình giấu giếm thì họ đã có hành vi gian dối khi giao dịch. Trường hợp này họ phải chịu phạt. Nếu đòi tiền đặt cọc và tiền phạt cọc không được, anh/chị có thể khởi kiện ra tòa án nơi bên bán sinh sống.
Trường hợp họ cũng không biết, đây được coi là lý do khách quan, bất khả kháng, anh/chị nên thỏa thuận bổ sung về thời hạn thực hiện. Nếu hết thời hạn đó vẫn không thực hiện được, bên bán phải trả lại tiền cho anh/chị. Nếu không, anh/chị cũng có thể khởi kiện ra tòa.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận