Việc công chứng các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… là cơ sở để nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong một số trường hợp ngoại lệ, để đảm bảo quyền và lợi ích của bên bán và bên mua, luật quy định việc hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất… không nhất thiết phải công chứng.
Luật gia Nguyễn Thị Mai - Công ty Luật TNHH Everest - Tổng đài tư vấn (24/7): 1900 6198
Các trường hợp bắt buộc phải công chứng
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: (i) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. (ii) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế về quyền sử dụng đất… bắt buộc phải công chứng, chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã. Sở dĩ có quy định trên bởi nguyên tắc sở hữu đất đai tại Việt Nam: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Do đó, việc quản lý các giao dịch liên quan đến đất đai phải được Nhà nước công nhận, thừa nhận tại các cơ quan Nhà nước hoặc cơ quan, đơn vị được Nhà nước trao quyền.
Các trường hợp không bắt buộc phải công chứng
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng với một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản:
Theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013: “Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.
Như vậy, các hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện giữa cá nhân, tổ chức với một tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không nhất thiết phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên có yêu cầu.
Thứ hai, các trường hợp chuyển nhượng trước 01/01/2008 hoặc chuyển nhượng từ 01/01/2008 đến 01/07/2014:
Khoản 1 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) quy định:
Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật: a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này; c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
Theo đó, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực.
Thứ ba, Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Các giao dịch dân sự được nhà nước công nhận theo nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một loại giao dịch dân sự cụ thể mà không công chứng thì vẫn được công nhận nếu có đủ điều kiện sau: (i) Được xác lập bằng văn bản; (ii) Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (thường là bên mua đã trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất, hoặc bên mua đã vào ở, xây nhà trên đất…); (iii) Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Bình luận