Bán nhà lúc nhà khi nào thì không phải chịu thuế thu nhập?

Hỏi: Hiện tại tôi đang đứng tên chủ quyền 1 căn nhà. Sắp tới tôi tính mua trả góp 1 căn hộ chung cư và bán căn hộ tôi dang đứng tên. Xin hỏi Luật sư, tôi bán căn nhà lúc nào thì không phải chịu thuế thu nhập: khi đặt cọc và ký hợp đồng mua bán với bên chủ đầu tư hay sau khi bàn giao nhà ra sổ hồng?(Phạm Xuân Phong – Tây Ninh)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

TH1. Khi bạn đặt cọc và ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tưlúc này bạn vẫn chưa được coi là đồng sở hữu hai căn nhà bởi việc mua bán căn nhà chung cư tiếp theo chỉ được xem là thực hiện xong khi bên mua đã được đứng tên trên, thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định tại khoản 1, Điều 168 Bộ luật dân sự 2005.

"Điều168.Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản

1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".

Như vậy, khi bạn bán căn nhà đầu tiên thì bạn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân bởi theo quy định tại điểm b, Khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013 ngày 15/8/2013 có quyđịnh:

“b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Cá nhânchuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở đượcmiễn thuế theo hướng dẫntại điểm b,khoản1, Điềunàyphải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở(bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

b.1.1.1)Việc xác địnhquyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụngđất ở căn cứ vàoGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.2)Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

b.1.1.3)Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế”.

Căn cứ vào quy định nêu trên, việc bạn chỉ có một nhà duy nhất nay muốn chuyển nhượng quyền sử dụng nhà ở, đất ở cho người khác thì bạn thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân, khi làm thủ tục chuyển nhượng chỉ phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định, ngoài ra bạn không phải nộp khoản thuế nào khác.

TH2. Khi bạn nhận đươc sổ hồng lúc này bạn sẽ là đồng sở hữu hai căn nhà. Trong trường hợp này dù bất kể bạn bán căn nhà thứ nhất hay căn nhà thứ hai thì bạn đều phải chịu thuế thu nhập cá nhân bởi trong trưòng hợp này bạn không phải là đối tượng được miễn thuế ở Điều 3 TT111/2013.

Bạn có thể tham khảo cách tính thuế trong trường hợp này tại Điều 21, Thông tư 111/2013/TT-BTC dưới đây:

“ Điều 21. Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân (×) với thuế suất 2%.

Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn.

2. Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú trong từng trường hợp cụ thể được xác định như xác định giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú theo hướng dẫn tại điểm a.1, b.1, c.1, d.1, khoản 1, Điều 12 Thông tư này.

3. Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật".

Khuyến nghị: