Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lại được quy định tại Bộ luật Dân sự 2005
Hỏi: Hiện tại em đang là học việc tại một công ty Bất Động Sản, công ty em có làm môi giới cho một số căn hộ cao cấp là căn hộ hình thành trong tương lai. Thông thường, khi người bán bán căn hộ cho người mua thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân là 2% giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, trên thực tế, có một số trường hợp người mua và người bán thỏa thuận khai bán thấp hơn thực tế. Tức là căn đó bán 2 tỷ mà họ khai giá chỉ 500triệu (giá trên phù hợp với khung giá quy định cho khu vực đó) để đóng thuế thay vì 40triệu thì chỉ đóng 10 triệu. Vậy tôi xin hỏi: 1. Công chứng số tiền 500tr, sau khi công chứng, người mua lật lọng, chỉ thanh toán số tiền còn lại là *400tr *theo đúng hợp đồng ghi. Người bán kiện ra tòa thì tòa sẽ giải quyết tranh chấp như thế nào? 2. Trong trường hợp người bán thanh toán đủ số tiền còn lại là 1 tỷ 500tr (theo đúng giá ban đầu) mà người bán lật lọng, hủy hợp đồng công chứng thì người mua lấy gì để khởi kiện? và nếu khởi kiện thì tòa giải quyết tranh chấp ntn? (lúc này người bán cầm cả 2 bản hợp đồng công chứng cho bên mua và bên bán, trong thời gian chờ người mua chuyển tiền. Lúc người mua chuyển xong thì người bán tự xé hay bằng cách nào đó hủy hợp đồng công chứng). 3. Nếu trường hợp một trong hai bên bán và bên mua tự ý hủy hợp đồng công chứng thì hợp đồng công chứng của bên còn lại có hiệu lực hay không? Khi xảy ra tranh chấp thì tòa án sẽ dựa vào hợp đồng công chứng (có giá khai lỗ) hay hợp đồng môi giới (giá đúng và ghi điều khoản khai lỗ)? Hợp đồng nào có giá trị cao hơn về mặt pháp luật? (Vũ Vân Anh - Hà Nội).
Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:
- Về hướng giải quyết trong trường hợp một trong hai bên không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng:
Trường hợp thứ nhất: Công chứng số tiền 500triệu, sau khi công chứng, người mua lật lọng, chỉ thanh toán số tiền còn lại là 400 triệu theo đúng hợp đồng ghi.
"Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 có quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. 1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. 2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định"
Điều 127 Bộ luật dân sự 2005 cũng quy định về giao dịch dân sự vô hiệu khi không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 Bộ luật này. Theo đó, khi giao dịch dân sự sẽ bị vô hiệu khi không có một trong các điiều kiện được quy định tại Điều 122 bao gồm: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định. Bộ luật dân sự cũng đã quy định chi tiết các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu trong các điều từ Điều 128 đến Điều 134. Trong đó, tại Điều 129 có quy định về trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:
"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này"
Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu. Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo trong trường hợp các bên xác lập giao dịch giải tạo nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Trong trường hợp của bạn, hai bên xác lập hợp đồng mua bán căn hộ nhưng lại khai bán thấp hơn thực tế nhằm đóng thuế ít hơn hoặc trốn thuế. tức nhằm trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ ba là cơ quan thuế. Do đó, giao dịch này sẽ bị vô hiệu do thuộc trường hợp giao dịch vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điêu 129 Bộ luật dân sự 2005.
Điều 137 Bộ luật Dân sự quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".
Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập và khi đó các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường
Do đó, Nếu người bán khởi kiện ra tòa thì Tòa án sẽ tuyên giao dịch này vô hiệu và không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ giữa bên bán và bên mua. Do đó, hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận tức bên mua sẽ trả lại nhà cho bên bán, bên bán sẽ trả lại 100 triệu đã giao trước đó cho bên mua.
Đối với trường hợp thứ hai, người bán thanh toán đủ số tiền còn lại là 1 tỷ 500triệu (theo đúng giá ban đầu) mà người bán lật lọng, hủy hợp đồng công chứng thì người mua lấy gì để khởi kiện? và nếu khởi kiện thì tòa giải quyết tranh chấp như thế nào ? (lúc này người bán cầm cả 2 bản hợp đồng công chứng cho bên mua và bên bán, trong thời gian chờ người mua chuyển tiền. Lúc người mua chuyển xong thì người bán tự xé hay bằng cách nào đó hủy hợp đồng công chứng). Như thông tin bạn đã cung cấp, do không có hợp đồng là cơ sở pháp lý để khởi kiện ( mặc dù nếu có khi khởi kiện tòa án sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu). Do đó, bên mua chỉ có thể căn cứ vào hành vi gian dối của bên bán là sau khi nhận tiền đã hủy hợp đồng.
- Về hướng giải quyết khi một trong hai bên tự ý hủy hợp đồng công chứng:
Thứ nhất, đối với việc tự ý hủy hợp đồng của một bên thì hợp đồng đã công chứng thì như đã trình bày ở trên, giao dịch này bị vô hiệu do đó dù một bên tự ý hủy hợp đồng công chứng thì hợp đồng của bên còn lại vẫn không có hiệu lực nếu có tranh chấp xảy ra.
Thứ hai, khi xảy ra tranh chấp, Tòa sẽ dựa vào hợp đồng mua bán công chứng có giá khai lỗ bởi hợp đồng này quy định chi tiết và liên quan trực tiếp đến quan hệ mua bán giữa hai bên. Còn hợp đồng môi giới chỉ là cơ sở pháp lý giữa bên bán nhà và bên môi giới. Do đó, hợp đồng mua bán công chứng sẽ được xem xét để giải quyết khi có tranh chấp.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật hợp đồng mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo
- Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận