Tư vấn về tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở?

Hỏi: Hiện tại, tôi đang cho thuê nhà có hợp đồng 1 năm là 25 triệu đồng nộp trước. Nhưng bên thuê nhà chỉ ở 4 tháng và muốn chấm dứt hợp đồng. Tôi đồng ý và bên thuê nhà đã trao lại nhà cho tôi, nhưng do tôi tin tưởng nên không lấy lại hợp đồng của bên thuê nhà và bên thuê nhà vẫn cầm hợp đồng ấy. Hiện tại đã là 1 tháng sau khi trao trả nhà cho tôi. Tôi có mở 1 cửa hàng mới, bên thuê nhà thấy thế đã lên đòi tôi trả lại tiền cọc còn lại, tôi không trả và bên thuê nhà muốn tiếp tục ở lại nhà đó. Vậy cho tôi xin hỏi, hợp đồng ấy còn có hiệu lực không, tôi có phải trả lại nhà cho bên thuê nhà không? Và nếu tôi không trả nhà tôi có phải trả bất cứ một khoản phí nào không? Xin trân thành cảm ơn! (Vũ Nam Anh - Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Bộ luật dân sự 2005 quy định:

Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

"Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Luật Nhà ở 2014 quy định:

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

"2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Theo thông tin bạn cung cấp, giữ bạn và người thuê nhà ở đã hình thành lên một quan hệ dân sự đó là hợp đồng thuê nhà ở, pháp luật Dân sự quy định về hình thức của hợp đồng thuê nhà ở phải lập thành văn bản và có thời hạn từ 6 tháng trở lên phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên theo khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định về hình thức của hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Do đó quan hệ về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hơp đồng này sẽ phải tuân theo sự thỏa thuận của các bên và nếu không có thỏa thuận thì sẽ được điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự".

Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

Điều 494. Quyền của bên cho thuê nhà ở

"Bên cho thuê nhà ở có các quyền sau đây:

1. Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận;

2. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật này;

3. Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở;

4. Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng.

Điều 495. Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở

Bên thuê nhà có các nghĩa vụ sau đây:

"1. Sử dụng nhà đúng mục đích đã thoả thuận;

2. Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận;

3. Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;

4. Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng;

5. Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thoả thuận."

Điều 499. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

"Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà;

2. Nhà cho thuê không còn;

3. Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;

4. Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước"

Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng thuê nhà ở giữa hai bên có thời hạn là 1 năm, tuy nhiên bên thuê nhà lại chấm dứt khi mới được 4 tháng, theo quy định của pháp luật bên thuê đã vi phạm nghĩa vụ hợp đồng về thời hạn thuê, do đó bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trong trường hợp này bên thuê vẫn phải trả cho bên cho thuê khoản tiền tương ứng với thời hạn thuê là 1 năm và bên cho thuê được lấy lại tài sản thuê đồng thời có thể cho người khác thuê à không phải chịu trách nhiệm bồi thường trong trường hợp bên thuê vi phạm nghĩa vụ.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.