Tư vấn về phần đất để mở rộng đường đi cạnh nhà

Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó.

Hỏi: Gia đình tôi có làm GCN QSDĐ mặt tiền lô đất giáp đường lớn, mặt hông tiếp giáp hộ ông B. Ông B có chừa khoảng 1.2 m để cho các hộ đi nhờ xuống vườn, khi làm sổ đỏ gia đình tôi có chừa lại 1 phần đất tiếp giáp với lối đi này để tương lai gia đình tôi có xây nhà thì kết hợp với hộ ông B mở rộng lối đi nên trong sổ đỏ gia đình tôi bỏ phần đất đó ra không thể hiện trong phần diện tích lô đất gia đình tôi sở hữu nhưng vẫn thể hiện ranh giới lối đi hiện trạng và phần đất chúng tôi dành để làm đường sau này. Luật sư cho tôi hỏi như sau:Phần đất gia đình tôi để mở rộng lối đi có phải vẫn thuộc sở hữu của gia đình tôi không?Khi gia đình tôi rào đất theo hiện trạng thì gia đình chúng tôi rào cả phần đất chừa lại để mở rộng lối đi sau này và theo hiện trạng ranh giới của hai bên. Bên ông B không có ý kiến gì nhưng các hộ đi nhờ lối đi này làm đơn gửi UBND phường nói gia đình chúng tôi rào hàng rào làm cản trở lối đi và họ nói ngày xưa đã có lối đi này nhưng thực tế gia đình tôi chỉ rào theo hiện trạng và không lấn chiếm gì đến lối đi. Cho tôi hỏi các hộ đi nhờ này có quyền thưa kiện gia dinh tôi không?

- Khi chính quyền phường mời gia đình tôi làm việc .Chính quyền địa phương đã lấy bản đồ địa chính thì trên bản đồ không có thể hiện lối đi này. Chính quyền địa phương yêu cầu giữa hai bên thoả thuận để gia đình tôi lui hàng rào vào nhưng gia đình tôi không thoả thuận . Cho tôi hỏi gia đình tôi có vi phạm hay lấn chiếm gì không? (Nguyễn Tuân - Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Thứ nhất, về quyền sửu dụngphần đất màgia đình bạn đã chừa lại để làm lối đi. Trường hợp này, chúng tôicăn cứ quy định tại khoản 5 Điều 98Luật đất đai năm2013:

"Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có".

Theo đó, nếu ranh giới thửa đất hiện trạng thực tếcủa gia đình bạn không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm gia đình bạn có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì phần đất chênh lệch so với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thừa nhận là thuộc quyền sử dụngcủa gia đình bạn. Theo thông tin bạn cung cấp, trên bản đồ địa chính không thể hiện lối đi giữa gia đình ông B và gia đình bạn,và giữa hai gia đình không có tranh chấp nào về đất đai, do đó,phần đất gia đình bạn chừa ra làm lối đi đó vẫn thuộc quyền sử dụngcủa gia đình bạn.

Thứ hai, về quyền khởi kiện của những hộ gia đình đi qua lối đi giữa hai nhà. Như đã phân tích ở trên, phần đất đó được công nhận là thuộc quyền sử dụngcủa gia đình bạn, do đó việc làm hàng rào để xác định ranh giới không phải là hành vi lấn chiếm đất đai. Tuy nhiên, nếuthửa đất của gia đình bạn tiếp giáp liền kề với các thửa đất của các hộ gia đình mà cần đi qua lối đi hiện có để xuống vườn thìBộ luật Dân sự 2005có quy định như sau:

"1.Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định."(khoản 1, 2 Điều 275Bộ luật dân sự 2005)

Với quy định như trên, có thể xảy ra 2 trường hợp:

Trường hợp 1:Như bạn đã trình bày, ông B đã tự nguyện chừa ra một lối đi cho các hộ gia đình xuống vườn, tuy nhiên căn cứ vào tình hình thực tế, với chiều rộng 1,2 mkhông đủ cho các hộ gia đình mang phương tiện, dụng cụcần thiết đi qua, do đó nếu việc mở rộng lối đi sang phía gia đình nhà bạn được xem xét là thuận tiện và hợp lý nhất và các hộ gia đình có yêu cầu mở rộng thì gia đình bạn có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó và cáchộ gia đình nàyphải đền bù cho gia đình bạn (nếu không có thỏa thuận khác). Nếu việc mở rộng đã được xác định là cần thiết và giađình bạnkhông thực hiện nghĩa vụ, các hộ gia đình đó có quyền khởi kiện.

Trường hợp 2: Căn cứ vào tình hình thực tế, nếu với lối đi hiện thời các gia đình vẫn có thể đi qua để xuống vườn mà không gặp bất cứ trở ngại nghiêm trọng nào thì họ không có quyền yêu cầu gia đình bạn mở rộng lối đi cũng như không có căn cứ để khởi kiện gia đình bạn.

Ngoài ra, nếu các hộ gia đình đi qua lối đi được xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thìtheo quy định tại khoản 2 Điều 171Luật đất đai2013, các hộ gia đình này phải thực hiện đăng ký biến động theo quy định tại Điều 95 Luật này.

Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.