Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật.
Hỏi: Tôi có cho bên B mượn số tiền là 200000000 sau đó bên B muốn trả tôi bằng một thửa đất hai bên đã kí hơp đồng chuyển nhượng, có giấy giao tiền và trưởng thôn làm chứng nhưng chưa có công chứng, sau 3 tháng bên B lại bán mảnh đất này cho người khác. Vậy tôi muốn đòi lại số tiền trên thì cần phải làm gì thưa luật sư? (Đỗ Vũ Nam - Hà Nội).
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:
Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđấtcó điều kiện về hình thức, được ghi nhận trong Bộ luật dân sự năm 2005. Các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khi muốn có hiệu lực trên thực tế phải tuân theo quy định pháp luật, điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 về hình thức hợp đồng quy định như sau:
“Điều 689.Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.”
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất, theo quy định pháp luật đất đai, để hiệu lực thì phải được công chứng, chứng thực. căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:
“Điều167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất…3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Từ quy định pháp luật, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của bạn vô hiệu và không có hiệu lực trên thực tế. Do vậy không có căn cứ rằng buộc nào để bên B không có quyền bán đi mảnh đất, vì việc chuyển nhượng quyền sử dụngđất từ bên B sang cho bạn không được pháp luật công nhận.
Về yêu cầu đòi lại khoản tiền đã cho vay
Giả sử hai trường hợp đó là hợp đồng cho vay 200 triệu của bạn là hợp đồng cho vay có thời hạn hoặc không có thời hạn, pháp luật dân sự đều có quy định cho cả hai trường hợp. Căn cứ Điều 477 và 478 Bộ luật dân sự năm 2005:
“Điều477.Thực hiện hợp đồng vay không kỳ hạn
1. Đối với hợp đồng vay không kỳ hạn và không có lãi thì bên cho vay có quyền đòi lại tài sản và bên vay cũng có quyền trả nợ vào bất cứ lúc nào, nhưng phải báo cho nhau biết trước một thời gian hợp lý, nếu không có thoả thuận khác.
2. Đối với hợp đồng vay không kỳ hạn và có lãi thì bên cho vay có quyền đòi lại tài sản bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên vay một thời gian hợp lý và được trả lãi đến thời điểm nhận lại tài sản, còn bên vay cũng có quyền trả lại tài sản bất cứ lúc nào và chỉ phải trả lãi cho đến thời điểm trả nợ, nhưng cũng phải báo trước cho bên cho vay một thời gian hợp lý.”
Khi cho vay không có kỳ hạn, bạn có quyền đòi lại tài sản đã cho vay bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo trước một thời gian hợp lý. Về lãi suất phát sinh, bạn cũng có nghĩa vụ phải thông báo cho bên vay tiền trước một thời gian về khoản lãi."
“Điều478.Thực hiện hợp đồng vay có kỳ hạn
1. Đối với hợp đồng vay có kỳ hạn và không có lãi thì bên vay có quyền trả lại tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên cho vay một thời gian hợp lý, còn bên cho vay chỉ được đòi lại tài sản trước kỳ hạn, nếu được bên vay đồng ý.
2. Đối với hợp đồng vay có kỳ hạn và có lãi thì bên vay có quyền trả lại tài sản trước kỳ hạn, nhưng phải trả toàn bộ lãi theo kỳ hạn, nếu không có thoả thuận khác.”
Hợp đồng vay có kỳ hạn quy định hạn mức thời gian bên vay tiền phải trả nợ, do vậy nếu bên vay tiền đến hạn không trả, coi như đã chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên vay tiền nếu không có thỏa thuận gia hạn, thì sẽ phải có nghĩa vụ phải trả thêm cả lãi suất phát sinh từ khoản tiền chậm trả. Căn cứ Điều 305 Bộ luật dân sự năm 2005:
“Điều305.Trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự
1. Khi nghĩa vụ dân sự chậm được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn thành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cần thiết đối với bên có quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
2. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”
Nếu khi có yêu cầu trả tiền hoặc đã hết hạn mà không thấy bên B thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Anh đã có căn cứ để kiện bên B ra Tòa.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận