Tư vấn về giao dịch dân sự: Giao dịch giả tạo và giao dịch thực chất

Hỏi: A bán cho B một căn nhà, các bên thỏa thuận giá trị của ngôi nhà là 2.000.000.000 đồng. Nhưng hai bên đã lập một hợp đồng trong đó chỉ ghi giá trị của ngôi nhà là 1.000.000.000 đồng để gian lận việc nộp thuế. Đề nghị Luật sư tư vấn, chỉ rõ giao dịch nào là giả tạo, giao dịch nào là thực chất?Giải quyết hậu quả pháp lý của hai giao dịch trên theo quy định của pháp luật hiện hành? (Quỳnh Chi - Hải Phòng)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Ngô Đức Cường - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Giao dịch dân sự được quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005 như sau:"Điều 121.Giao dịch dân sự:Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự".

"Điều 129.Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu".

Trong thực tế ta cần phải xác định đủ cả hai vế của giao dịch dân sự giả tạo là có sự giả tạo và có sự trốn tránh nghĩa vụ.Giao dịch dân sự giả tạo có 2 trường hợp:Giao dịch dân sựđược xác lập với mụcđích nhằm che giấu một giao dịch khác: trong trường hợp này có 2 giao dịch cùng song song tồn tạiđó là giao dịch thực chất và giao dịch giả tạo.Giao dịch dân sự được xác lập với mụcđích nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba: trong trường hợp này, giao dịch dân sự được xác lập có sự tự nguyện thể hiệný chí, tuy nhiên sự thể hiện ý chí này lại nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ với một chủ thể khác.

Khiđó giao dịch nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo sẽ vô hiệu còn giao dịch bị che giấu vẫn còn hiệu lực nếu như giao dịch bị che giấuđó vẫn tuân thủđúng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Nhưvậy theo quyđịnh của pháp luật hiện hành thì giao dịch giả tạo sẽ bị vô hiệu. Cònđối với giao dịch thực chất hay giao dịch bị che giấu trong trường hợp này vẫn có hiệu lực nếu giao dịch mua bán nhà thực chất giữa A và B (giao dịch bị che giấu) vẫn tuân thủ đúng các điều kiện có hiệu lực của gia dịch dân sự theo quyđịnh tại Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005.

Đối với giao dịch dân sự giả tạo (hợp đồng mua bán nhà giữa A và B chỉ ghi giá trị ngôi nhà là 1 tỷđồng nhằm gian lận việc nộp thuế) thì lúc này, nếu có tranh chấp, Tòa án vẫn giải quyết giao dịch bị che giấu (trị giá căn nhà 2 tỷ đồng) vẫn có hiệu lực, bên bán vẫnphải tiến hành nộp thuế thu nhập cá nhân đối với trị giá này.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.