Tư vấn trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Hỏi: Cơ quan tôi được Nhà nước cho thuê đất để khai thác, chế biến đá xây dựng và bên tôi định dự kiến cho 1 đối tác vào đặt máy xay để họ mua đá của cơ quan tôi về xay đá và bán đá sau khi xay đó (máy được lắp dựng trên diện tích cơ quan tôi đã thuê). Đề nghị Luật sư tư vấn, hành vi trên của cơ quan tôi có phải là hành vi cho thuê lại đất không (cơ quan tôi không thu tiền đất, trong HĐ thuê đất với Sở TNMT có quy định, nếu cho thuê lại phải được cơ quan Nhà nước có tẩm quyền cho phép)? Hành vi của cơ quan tôi có bị coi là vi phạm không? (Vũ Công Trung - Thanh Hóa)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Phạm Hồng Phúc - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Thứ nhất, hành vi của cơ quan bạn không phải là hành vi cho thuê lại quyền sử dụng đất. Về hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất, Điều 714 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì quy định tại các điều từ Điều 703 đến Điều 713 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất".

Khái niệm hợp đồng thuê quyền sử dụng được quy định tại Điều 703 như sau:

"Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai".

Theo đó, nếu hai bên thỏa thuận với nhau về việc một bên chuyển giao đất cho bên kia để sử dụng trong thời hạn nhất định, còn bên kia phải trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê thì được coi là hành vi cho thuê quyền sử dụng đất. Trong trường hợp cơ quan bạn cho đối tác dựng máy xay trên diện đất đã thuê của Nhà nước nhưng lại không thu tiền từ phía đối tác thì không được gọi là cho thuê lại đất.

Thứ hai, về tính hợp pháp đối với hành vi trên của cơ quan bạn. Hành vi trên của cơ quan bạn được xác định là hành vi góp vốn đầu tư theo hợp đồng hợp tác kinh doanh. Khoản 9 Điều 3 Luật đầu tư 2014 quy định:

"Hợp đồng hợp tác kinh doanh (sau đây gọi là hợp đồng BCC) là hợp đồng được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thành lập tổ chức kinh tế".

Đặc điểm của hình thức đầu tư này là các bên tham gia hợp đồng nhằm thực hiện hợp tác kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận, thông qua hoạt động mà không thành lập pháp nhân. Các bên cùng góp vốn, cùng phân chia kết quả lợi nhuận theo thỏa thuận nhưng không thành lập bất kỳ tổ chức kinh tế mới nào.

Với đặc điểm đó, việc cơ quan bạn cho đối tác xây dựng máy xay trên diện tích đất mà cơ quan đã thuê với mục đích tiêu thụ sản phẩm của cơ quan bạn được coi là hành vi góp vốn đầu tư.

Khoản 2 Điều 174 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây: a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật."

Khoản 1 Điều 175 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

“1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này; b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế".

Theo đó sẽ có hai trường hợp có thể xảy ra:

Trường hợp 1: Nếu cơ quan bạn được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì hành vi góp vốn bằng quyền sử dụng đất là hành vi hợp pháp, căn cứ quy định tại điểm đ, khoản 2 Điều 174 Luật đất đai 2013.

Trường hơp 2: Nếu cơ quan bạn sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Theo quy định tại điểm d, khoản 1 Điều 175 Luật đất đai 2013 thì cơ quan bạn chỉ được góp vốn bằng tài sản của mình gắn liền với đất thuê, do đó hành vi góp vốn bằng quyền sử dụng đất là vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, Nghị đính số 102/20014/NĐ - CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai chưa quy định chế tài xử phạt đối với hành vi này.