Tư vấn pháp luật về việc chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Hỏi: Tôi hiện có mua mảnh đất 300 triệu đồng, đã thỏa thuận với bên bán đất đặt cọc trước 20 triệu đồng. Khi nào làm thủ tục chuyển nhượng tên Quyền Sử Dụng Đất cho tôi rồi thì giao đủ số tiền bán đất là 300 triệu, nhưng trong giấy đặt cọc không có ghi ngày nào chuyển nhượng Quyền Sử Dụng Đất cho tôi.Nhưng đến nay đã 2 tháng mà bên bán đất vẫn chưa làm thủ tục sang tên cho tôi ạ. Tui nghĩ người bán đất lấy cọc của tôi rồi bán mảnh đất tôi mua bán cho người khác giá cao hơn.Vậy tôi phải làm thế nào để bên bán đất làm thủ tục chuyển nhượng sớm cho tôi hoặc lấy lại tiền cọc,trong khi giấy đặt cọc chỉ có chữkí tay bên bán và bên mua. Xin luật sư tư vấn cho tui bây giờ phải làm thế nào để người bán đất làm thủ tục chuyển nhượng Quyền Sử Dụng Đất cho tôi sớm nhất. (Tiến Mạnh - Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể hiểu hai bạnđã giao kết hơpđồngđặt cọc với mụcđích nhằm giao kết hợpđồng chuyển nhượng nhưng lại không thỏa thuậnvới nhau vềthờihạn giao kết hợpđồng. Trong trường hợp hai bên không có thỏathuận về thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì thời hạn thực hiệnđược quyđịnh trong.

Điều 285 Bộ luật dân sự 2005 như sau:

" Điều285.Thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự

1. Thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự do các bên thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ dân sự đúng thời hạn; chỉ được thực hiện nghĩa vụ dân sự trước thời hạn khi có sự đồng ý của bên có quyền; nếu bên có nghĩa vụ đã tự ý thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn và bên có quyền đã chấp nhận việc thực hiện nghĩa vụ thì nghĩa vụ được coi là đã hoàn thành đúng thời hạn.

2. Trong trường hợp các bên không thoả thuận và pháp luật không quy định về thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự thì các bên có thể thực hiện nghĩa vụ hoặc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ vào bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho nhau biết trước một thời gian hợp lý".

Theođó bạn có thể yêu cầu bên kia giao kếthợpđồng chuyển nhượng vào bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo trước cho bên kiamột khoảng thời gian hợp lý. Nếuđến thời hạn mà bên kia không giao kết hợpđồng với bạn thì sẽ phải trả lại tiềnđặt cọc cho bạn và một khoản tiền tươngđương với giá trị tài sảnđặt cọc căn cứ vào quyđịnh tạiĐiều 358 Bộ luật dân sự 2005:

" Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác".