Tư vấn pháp luật: thủ tục mua bán đát không có sổ đỏ

Hỏi:Hiện tại vợ chồng tôi có nhu cầu mua nhà của hàng xóm với một số vấn đề như sau:Khu vực nhà tôi là đất thuộc Xí nghiệp Gạch Đại Thanh quản lý và thanh lý nhà cho cán bộ công nhân viên từ khoảng năm 1984. Giấy tờ thanh lý thời gian đó chỉ là Phiếu thu bình thường, không có dấu đỏ. Hiện tại, xí nghiệp đã chuyển địa điểm khác nhưng vẫn chưa bàn giao đất lại cho huyện Thanh Trì quản lý và cấp sổ đỏ cho dân. Khu vực nhà tôi và nhà định mua không nằm trong dự án nào cả. Hàng xóm nhà tôi là vợ chồng ông Đặng Văn C, đã mua lại 1 căn nhà có diện tích 64 m2, giấy tờ cũng chỉ có phiếu thu, giấy viết tay nhượng quyền sử dụng đất, và giấy đóng thuế đất hàng năm. Vợ chồng ông Cử đã bán 1/2 mảnh đất này cho 1 gia đình khác, còn 32m2 còn lại có nhà xây 2 tầng. Vì cũng là hàng xóm và cũng hiểu về nguồn gốc của đất nên vợ chồng tôi cũng muốn mua mảnh đất này với giá cả hợp lý.Tôi hiểu rằng việc mua bán khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rất rùi ro, nên Tôi rất mong nhận được tư vấn cũng như hướng dẫn của Quý luật sư về việc mua bán này. Các giấy tờ cần thiết để đảm bảo việc mua bán này chắc chắn, không bị lật lọng và để sau này khi được cấp sổ đỏ được thuận lợi? (Đức Minh - Hải Phòng)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Phạm Thị Mai Phương – Tổ tư vấn pháp luật Đất đai Công ty Luật TNHH Everest – trả lời:

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận,trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;b) Đất không có tranh chấp;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính."

Như vậy, mảnh đất mà chị định mua chưa được cấp sổ đỏ thì chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng.Nếu thực hiệnviệc mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thông qua các giao dịch mà tài sản là đất đai - nhà ở không có sổ đỏ thì sẽ là một quyết định rất mạo hiểm và tiểm ẩn nhiều rủi ro. Một số rủi ro có thể gặp phải :

Thứ nhất, pháp luật quy định hợp đồng, văn bản mua bán phải được công chứng nhưngnhà đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không được công chứng khi tiến hành các giao dịch liên quan. Điều này gây khó khăn trong việc xác minh tính hợp pháp và hợp lệ của giao dịch khi xảy ra tranh chấp và rất bất lợi cho bên mua.

Thứ hai, sau khi mua nhà – đất không có giấy tờ hợp pháp, người mua sẽ rất khó khănkhi tiến hành các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế...hoặc các giao dịch khác liên quan tới tài sản bởi nhưđã phân tích, pháp luật quy định khi tiến hành các giao dịch liên quan tới nhà đất thì hình thức và nội dung giao dịch sẽ phải đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật liên quan.

Thứ ba, khi thực hiện giao dịch, có thể tản sản đã được bán, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho nhiều người cũng bằng các giao dịch không được pháp luật công nhận. Hậu quả tất yếu của giao dịch này sẽ dẫn tới sự tranh chấp về lợi ích giữa các bên mua với nhau.

Để đảm bảo quyền lợi của mình, và đảm bảo giao dịch hợp pháp, chị có thể đợi sau khi chủ sử dụng hoàn thiện thủ tục được cấp sổ đỏ mớithực hiện giao dịch.Nếu chị vẫn muốn thực hiện giao dịch thì nên trao đổi trực tiếp với Luật sư để tiên liệu và giảm bớt rủi ro pháp lý.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật đất đai mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.