Tư vấn hợp đồng thuê nhà chung cư khi bên cho thuê vi phạm?

Hỏi: Tôi mới thuê 1 căn hộ chung cư giá 3,5 triệu/1 tháng và đã đặt cọc 2 tháng, ký hợp đồng trong vòng 1 năm. Gia đình tôi chuyển đồ đạc tới ở mới có 1 tháng thì bên cho thuê đòi lại nhà, cho tôi 1 tháng để chuyển đi nơi khác. Chúng tôi là 2 vợ chồng và có 2 con nhỏ, sống rất văn minh. Chúng tôi có quyền lợi bắt họ bồi thường gì không? (Đỗ Vũ Nam - Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Theo như dữ liệu bạn cung cấp thì phải xem xét các điều khoản trong hợp đồng có quy định về vấn đề bồi thường hay không.Vì theo quy định tại khoản 1 điều 426 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Mặt khác hợp đồng thuê nhà là 1 năm và gia đình bạn rất văn minh vì thế sẽ không thuộc vào điều 498 bộ luật dân sự, như vậy trong trường hợp này pháp luật có quy định về quyền đơn phương chấm dứt thực hiện thuê nhà ở theo điều 498 bộ luật dân sự, vì vậy khi xác định trong hợp đồng không có quy định nào khác thì người cho thuê phải bồi thường theo khoản 4 điều 426 bộ luật dân sự.

"Điều 426.Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại."

Điều 498.Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

"1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác."

Điều 499.Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

"Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà;

2. Nhà cho thuê không còn;

3. Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;

4. Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước."

Khuyến nghị: