Tranh chấp quyền sử dụng đất khi thừa kế theo pháp luật

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Văn Nam - Tổ tư vấn pháp luật thừa kế - Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Trường hợp của bạn có căn cứ để khởi kiện, tuy nhiên, bạn chỉ có thể khởi kiện nếu vẫn còn trong thời hiệu khởi kiện. Nếu bạn đã hết thời hiệu khởi kiện và mảnh đất đã đứng tên chủ sở hữu mới thì bạn không thể kiện được nữa. Cụ thể là:

I. Bạn có căn cứ để kiện đòi một phần mảnh đất nếu mảnh đất trước đây bố mẹ bạn là đồng sở hữu và bố bạn không có di chúc khi qua đời.

Khi mảnh đất được đứng tên bởi cả bố và mẹ bạn, mẹ bạn chỉ có quyền sở hữu ½ mảnh đất đó. Khi bố bạn qua đời mà không có di chúc hoặc di chúc không hợp lệ, ½ mảnh đất đó sẽ được chia theo pháp luật, cụ thể là chia đều cho: mẹ bạn (vợ hợp pháp của bố bạn thời điểm bố bạn qua đời), hai chị em bạn (con của bố bạn), bất kỳ người anh chị em nào khác của bạn (bất kỳ người con đẻ hoặc con nuôi nào khác của bố bạn), ông và bà nội bạn. Trường hợp có bất kỳ người nào đã qua đời trước khi bố bạn mất, ½ mảnh đất sẽ được chia đều cho những người còn lại (Điều 676 Bộ luật Dân sự 2005).

Như vậy, sau khi bố bạn mất mà không có văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, mẹ bạn không đương nhiên trở thành chủ sở hữu của cả mảnh đất và do đó mẹ bạn không có quyền bán mảnh đất đó cho người khác và bạn có thể kiện đòi phần đất thuộc về bạn. Tuy nhiên, căn cứ Điều 645 Bộ luật Dân sự 2005, thời hiệu khởi kiện đối với trường hợp của bạn là 10 năm kể từ khi bố bạn mất, nếu đã quá thời hiệu này, bạn không thể khởi kiện và đòi bất kỳ phần nào của mảnh đất.

II. Bạn có thể kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng mua bán mảnh đất giữa dì bạn và người mua là vô hiệu nếu vẫn còn trong thời hiệu khởi kiện hợp đồng và nếu đáp ứng các điều kiện sau đây, tuy nhiên, cả trong trường hợp này bạn cũng không thể đòi quyền sở hữu đối với toàn bộ mảnh đất.

1. Hợp đồng mua bán mảnh đất sẽ vô hiệu nếu không đáp ứng điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất.

Khi hợp đồng này bị tuyên vô hiệu, hai bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, nếu bên nào gây thiệt hại thì phải bồi thường (Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005). Theo đó, nghĩa vụ của mỗi bên sẽ như sau:

- Đối với bên bán: Nếu có thể chứng minh mẹ bạn đã ủy quyền cho dì bạn bán, dì bạn nhận số tiền bán mảnh đất và không hoàn lại cho mẹ bạn, thì dì bạn sẽ phải trả lại tiền cho người mua. Nếu mẹ bạn nhận hoặc dì bạn nhận và sau đó đã hoàn trả lại cho mẹ bạn, thì phần di sản của mẹ bạn sẽ được dùng để trả. Ví dụ nếu mẹ bạn sở hữu ½ mảnh đất thì ½ các bên có thể thỏa thuận để trả nợ bằng quyền sử dụng ½ mảnh đất hoặc bằng giá trị quy ra thành tiền của ½ mảnh đất.

- Đối với bên mua: Trước hết bên mua phải hoàn trả lại mảnh đất nguyên trạng như lúc mua, nếu gây thiệt hại gì cho mảnh đất trong quá trình sử dụng thì phải bồi thường. Sau đó nếu bên bán không thể hoàn trả lại tiền hoặc các bên thỏa thuận bên mua nhận đất để bù cho khoản tiền đã bỏ ra thì các bên phân sẽ chia phần đất nhận được sau.

Sau khi đã thanh toán hết các khoản nợ, khi cả bố và mẹ bạn đều không có di chúc, phần đất còn lại sẽ được chia như sau:

- 1/2 mảnh đất thuộc về cha bạn vẫn chia như quy định tại phần I bài tư vấn này.

- (1/2 mảnh đất thuộc về mẹ) + (với 1 phần đất mẹ bạn được thừa kế từ bố bạn) - (phần nợ cần thanh toán) = một diện tích nhất định, diện tích này tiếp tục được chia đều cho ông và bà ngoại của bạn và tất cả con (bao gồm cả con đẻ và con nuôi) của mẹ bạn. Nếu sau khi thanh toán nợ mà không còn di sản thì coi như không có di sản để chia thừa kế (Điều 683 Bộ luật Dân sự 2005).

2. Về vấn đề ủy quyền

Mặc dù trên thực tế Giấy Ủy quyền và Hợp đồng Ủy quyền cần được lập thành văn bản và có công chứng, tuy nhiên Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng như Luật Công chứng năm 2006 không quy định về hình thức Giấy ủy quyền. Như vậy, nếu việc mẹ bạn ủy quyền cho dì bạn bán mảnh đất hoàn toàn qua lời nói, không có văn bản thì sẽ xảy ra các trường hợp như sau:

a. Nếu hợp đồng mua bán mảnh đất có đủ các điều kiện của hợp đồng mua bán nhà đất, vẫn đứng tên mẹ bạn và có chữ ký của mẹ bạn: đây là hợp đồng hợp pháp. Tuy nhiên, như đã nói, mẹ bạn chỉ có quyền sở hữu ½ mảnh đất, do đó bạn có thể kiện đòi một phần mảnh đất thuộc về bạn như đã nói trong phần I bài tư vấn này.

b. Nếu hợp đồng mua bán mảnh đất có đủ các điều kiện của hợp đồng mua bán nhà đất, có đứng tên mẹ bạn nhưng dì bạn ký thay hoặc nếu hợp đồng đứng tên dì bạn: nếu dì bạn có thể chứng minh được mẹ bạn thực sự đã ủy quyền cho dì bạn để thực hiện giao dịch mua bán mảnh đất đang nói thì hợp đồng mua bán này vẫn là hợp pháp. Tuy nhiên, vì nếu ủy quyền qua lời nói thì việc chứng minh sẽ rất khó khăn, do đó, nếu dì bạn không thể chứng minh được thì hợp đồng này là vô hiệu và việc xử lý hợp đồng vô hiệu sẽ được giải quyết như phần II.1 của bài tư vấn này.

Khuyến nghị: