Trách nhiệm khi đơn phương hủy bỏ hợp đồng thuê nhà?

Hỏi: Tôi có ký hợp đồng thuê nhà, tạm gọi là với ông A. Hợp đồng thuê nhà của chúng tôi có thời hạn 3 năm, từ tháng 3/2014 đến tháng 3/2017. Tôi sử dụng nhà thuê vào việc mở cửa hàng sản xuất khung tranh từ tháng 3/2014. Đến ngày 28/8/2015, ông A có thông báo về việc lấy lại nhà cho thuê và yêu cầu tôi trả nhà vào ngày 4/9/2015.Trong hợp đồng thuê nhà có điều khoản "Nếu bên thuê chấm dứt hợp đồng thì phải báo trước cho bên chủ nhà trước 1 tháng.Nếu bên nào đơn phương hủy bỏ hợp đồng thì phải hoàn toàn chịu trách nhiệm. Cửa hàng của tôi là cửa hàng nhỏ, không có đăng ký kinh doanh, sản xuất khung tranh các loại. Đến thời điểm về cuối năm như hiện nay, lượng hàng cũng như lượng khách của cửa hàng tôi tương đối nhiều, việc ông A đòi nhà cho thuê khiến tôi rơi vào tình trạng khá khó khăn, vì chúng tôi không thể tìm được địa điểm thuê ngay lập tức và còn ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của cửa hàng.

Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Trước hết, phải khẳng định rằng sự kiện một bên trong hợp đồng thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng đã được thỏa thuận bằng một điều khoản cụ thể trong hợp đồng. Do đó, việc một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là hoàn toàn hợp pháp.

Trong điều khoản mà bạn nếu ra có nhắc đến vấn đề “đơn phương hủy bỏ hợp đồng”. Trong lĩnh vực hợp đồng dân sự, “hủy bỏ hợp đồng” và “chấm dứt hợp đồng” là 2 khái niệm khác nhau, có hệ quả pháp lý khác nhau. Tuy nhiên, đối với hợp đồng dân sự, khi các bên dùng cụm từ “đơn phương hủy bỏ hợp đồng” thì chúng ta được phép xem xét hành vi của các bên theo từ ngữ được thể hiện trong hợp đồng. Do đó, việc ông A – bên cho thuê nhà yêu cầu lấy lại nhà cho thuê thì được hiểu là hành vi đơn phương hủy bỏ hợp đồng thuê nhà.

Vấn đề là xác định trách nhiệm như thế nào khi hợp đồng có ghi “hoàn toàn chịu trách nhiệm”?

Điều 307 Bộ luật dân sự 2005 quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong hợp đồng như sau:

“1. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại bao gồm trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất, trách nhiệm bồi thường bù đắp tổn thất về tinh thần.

2. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất là trách nhiệm bù đắp tổn thất vật chất thực tế, tính được thành tiền do bên vi phạm gây ra, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.

3. Người gây thiệt hại về tinh thần cho người khác do xâm phạm đến tính mạng, sức khoẻ, danh dự, nhân phẩm, uy tín của người đó thì ngoài việc chấm dứt hành vi vi phạm, xin lỗi, cải chính công khai còn phải bồi thường một khoản tiền để bù đắp tổn thất về tinh thần cho người bị thiệt hại”.

Theo quy định của điều luật này, trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong hợp đồng gồm có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất và trách nhiệm bồi thường bù đắp tổn thất về tinh thần. Bạn có nói, bạn sử dụng nhà thuê để mở cửa hàng sản xuất khung tranh, đối với việc bên cho thuê đơn phương hủy bỏ hợp đồng thiệt hại về vật chất là điều dễ nhận thấy, nhưng thiệt hại về tinh thần là điều không thể xác định được. Do đó, trong vụ việc của bạn, chỉ có thể xác định được trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất.

Cũng theo Điều 307 BLDS 2005, trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất là trách nhiệm bù đắp tổn thất vật chất thực tế, tính được thành tiền do bên vi phạm gây ra, gao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.

Như thông tin của bạn, bạn mở cửa hàng sản xuất khung tranh, vào thời điểm những tháng cuối năm, số lượng hàng cũng như số lượng khách đặt hàng của cửa hàng bạn tăng lên nhiều, do đó, cũng xác định được doanh thu của cửa hàng bạn trong những tháng cuối năm là nhiều hơn so với những tháng khác trong năm. Từ đó dễ dàng xác định được trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất mà bên cho thuê phải chịu đó là:

-Tổn thất vật chất thực tế: trường hợp của bạn xác định tổn thất vật chất thực tế là việc xuất phát từ hành vi đơn phương hủy bỏ hợp đồng thuê nhà khiến cho cửa hàng của bạn chịu những tổn thất như mất đi một số lượng khách do phải chuyển địa điểm kinh doanh, các hoạt động sản xuất ở thời điểm hiện tại bị ảnh hưởng như thế nào…

-Thu nhập thực tế bị giảm sút: như bạn có cung cấp, thời điểm cuối năm do lượng khách tăng lên nên doanh thu của cửa hàng bạn cũng tăng lên, việc bên cho thuê đơn phương hủy bỏ hợp đồng khiến cho bạn phải chuyển địa điểm cửa hàng dẫn đến doanh thu của cửa hàng bạn bị giảm sút. Do đó, bên cho thuê phải chịu trách nhiệm đối với khoản thu nhập bị giảm sút này.

Tuy nhiên có một vấn đề khác, đó là, cửa hàng của bạn không có đăng ký kinh doanh, lại là cửa hàng nhỏ, không có giấy tờ, chứng từ, hóa đơn, sổ sách ghi chép về hoạt động cũng như doanh thu của cửa hàng, nên việc bạn chứng minh về thiệt hại xảy ra do hành vi đơn phương hủy bỏ hợp đồng của bên cho thuê là khó khăn vì không có chứng cứ.

Chúng tôi cho rằng, để chứng minh về thiệt hại thực tế xảy ra, bạn có thể chứng minh bằng việc vào thời điểm này của năm trước hoạt động của cửa hàng bạn trong những tháng cuối năm là lượng khách nhiều, số lượng đơn đặt hàng nhiều thì những tháng cuối năm nay lượng khách và số lượng đơn đặt hàng cũng không thể kém so với năm trước. Dựa trên sự so sánh với hoạt động kinh doanh của năm trước, bạn có thể xác định được tổn thất cũng như doanh thu thực tế bị giảm sút để yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.