Trách nhiệm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn?

Hỏi:Em hiện đang công tác tại thành phố HCM. Em có một số thắc mắc như sau mong anh chị tư vấn: Em có thuê một mặt bằng kinh doanh tại quận 1. Tại điều 5: thời hạn hợp đồng lại ghi nhầm là 8 tháng từ ngày 1/1đến hôm nay ngày 10/6 bên cho thuê gửigiấy báo với nộidung "thông báo chấm dứt hợp đồng và trao trả mặt bằng" với lý do : bên thuê trả tiền chậm 9 ngày. Vậy cho em hỏi luật sư,vì em kinh doanh cafe và hiện tại vẫn đang thi công dần dần và mới được chưa tới 3 tháng nên em mong muốn làm việc tiếp tại mặt bằng này. Em phải làm sao vì bên cho thuê A là thuê từ một người khác C và bên C lại thuê từ một người khác là D( chủ nhà ). Theo thông tin em đượcbiết thì bên D chủ nhà sẽ lấy lại mặt bằng đó trong tháng 9. Em là người mới ra kinh doanh nên gặp trường hợp như thế này cũng khó để phân minh. Rất mong luật sư giải đáp giúp em: 1,việc bên A đơn phương chấm dứt hợp đồng với lý do trên có hợp lý hay không?và em có trách nhiệm không tuân thủ hay không?2, nếu trường hợp em phải di dời thì bên A có trách nhiệm như thế nào với em? vì theo em biết trong hợp dồng có ghi rõ: nếu em không trả tiền mb trong 2 tháng sẽ đượcphép đơn phương, nhưng em chỉ trễ 9 ngày và tất nhiên em trả đầy đủ tiền thuê, không lý nào ép như vậy được?Vũ Hải Hòa (Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thị Hoài Thương - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 quy định như sau:

"Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở: bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng, thìbên cho thuêcóquyềnđơn phương chấm dứthợpđồngtheo quy địnhcủaphápluật. Trong trườnghợpcủabạnhợp dồng có ghi rõ nếubạnkhông trả tiền mặtbằngtrong 2 tháng bên cho thuêsẽ đượcphép đơn phương chấm dứthợpđồng. Nhưng bạnchỉ trễ 9 ngày và bạnđãtrả đầy đủ tiền thuê. Theo đóthìbạnkhông vi phạmquy địnhtrong hợpđồng vàcũngkhông thuộc cáctrườnghợp theo quy địnhtạikhoản2 Điều 132.

Nhưvậy thì không cólý do nàođể bên cho thuê có quyềnđơn phương chấm dứt hợpđồng thuê nhà với bạnvà bạnkhông có nghĩa vụ phải giao lại nhà nếu như chưa hết thời hạn thuê nhà theo như thỏa thuận. Nếu như bạncũng có ý trả lại nhà thì bạncó quyền yêu cầu phía chủ nhà bồi thường thiệt hại cho bạncũng như trả lại tiền thuê nhà trong khoảng thời gian bạnchưa ở. Việc bồi thườngsẽ tùy thuộc vào thiệt hại xảy ra đối với bênthuê. Trong trường hợp này bên cho thuêcó nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại, còn bạncó quyền đưa ra yêu cầu và mức bồi thường thiệt hại tương ứng với mức thiệt hại.Đểđảm bảo bạn có thể thỏathuận với bên kia về vấnđề bồi thường, sauđó thành lập một hợpđồng xác nhận mứcđộ bồi thường, thời hạn thanh toán tiền bồi thường, quyền và nghĩa vụ của hai bên sau khi đã bồi thường xong.

Việc C thuê nhà của D và C sử dụng nhà đó cho A thuê lại, A lại tiếp tụccho bạn thuê nhà. Trường hợp này thì chủ nhà D hoàn toàn có quyềnđơn phương chấm dứt hợpđồng thuê nhà, do C và A đềuđã vi phạm theođiểmđ khoản 2Điều 132 Luật nhàở: "Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê".

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.