Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Bảo An- Tổ tư vấn pháp luật tố tụng của Công ty Luật TNHHEverest- trả lời:

Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau:

"2.Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật".

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Theo quy định của pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng mua bán đất đai được xác lập trước thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực (01/7/2004) thì hợp đồng mua bán này không bắt buộc phải công chứng. Do thông tin anh (chị) cung cấp không đầy đủ nên chúng tôi không biết anh (chị) mua đất khi nào nhưng dù anh (chị) mua đất tại thời điểm nào thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất của anh (chị) đã được công chứng chứng thực bởi cơquan có thẩm quyền thì hợp đồng mua bán này có hiệu lực pháp luật. Giâý biên nhận tiền của hai bên chỉ ký và không công chứng thi giấy biên nhận này vẫn có giá trị pháp lý vì pháp luật không quy định giấy nhận tiền bắt buộc phải công chứng.

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy địnhvề điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Như vậy thửa đất anh muachỉ được phép tiến hành chuyển nhượng và các quyền kháckhi có đủ các điều kiện nêu trên. Như vậy nếu anh mới chỉ có hợp đồng mua đất được công chứng và có chữ ký của hai bên thì chưa đủ điều kiện để anh thực hiện các quyền về sở hữu và sử dụng đất mà anh phải làm thủ tục sang tên tách thửa đất anh mua thì anh mớ đủ căn cứ pháp lý để thực hiện quyền lợi của mình tuy nhiên anh cầm hợp đồng chuyển nhượng và có công chứng của UBND xã và các giấy tờ biên nhận tiền nên bên bán không thể đòi lại đất mà anh mua được.Nếu anh muốn làm thủ tục tách sổ đỏ thì anh có thể thỏa thuận với gia đình cô bạn mua đất mượn sổ đỏ để làm thủ tục sang tên nhưng nếu không được sự đồng ý chomượn sổ đỏ gốc để làm thủ tục tách sổ đỏ thì anh có quyền yêu cầu cơ quan tòa án có thẩm quyền nơi có đất để giải quyết.