Thủ tục đầu tư dự án có sử dụng đất ?

Hỏi: Công ty A hiện đang thuê (trả tiền hằng năm) của Nhà nước 1000 m2 đất với mục đích sử dụng (được ghi trong Giấy chứng nhận): Đất cơ sở sản xuất kinh doanh (Xây dựng trụ sở làm việc và kinh doanh cấu kiện bê tông đúc sẵn).Nay, công ty A muốn hợp tác kinh doanh với công ty B để triển khai thực hiện một dự án trên toàn bộ khu đất 1000 m2 này với dự định là hai bên sẽ cùng đầu tư kết cấu hạ tầng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền. Vậy xin Luật sư cho biết:

1) Trình tự, thủ tục các bước phải làm những gì? Hồ sơ gồm những giấy tờ nào?

2) Công ty B có phải là chủ đầu tư dự án không? Có được quyền đứng tên với tư cách bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với khách hàng không?

3) Cái dự án phân lô bán nền đó có bắt buộc phải là đất ở không? Hay là có thể chuyển nhượng cho đối tượng mua để xây dựng nhà ở và đồng thời cũng có thể chuyển nhượng cho đối tượng khác mua để xây dựng văn phòng cho thuê?

4) Giả sử riêng công ty A hoặc riêng công ty B không đủ điều kiện để làm Chủ đầu tư, nhưng khi liên kết với nhau (theo hợp đồng hợp tác kinh doanh) thì cả hai đủ điều kiện thì có được chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án? Khi đó thủ tục đất đai, thủ tục đầu tư như thế nào? (Thanh Bình - Kiên Giang)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thành Đạt - Tổ tư vấn pháp luật thương mại - Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Yêu cầu thứ nhất: Theo như nội dung thư mà bạn trình bày, công ty A được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Trong trường hợp này, công ty A có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

“Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế”.

Như vậy, công ty A chỉ được tiến hành góp vốn bằng các tài sản mà công ty A tạo lập trên đất thuê mà không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà công ty A hàng năm. Việc góp vốn bằng tài sản trên đất thuê có thể được thực hiện bằng thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Việc góp bao nhiêu, thời điểm góp khi nào, định giá ra sao là tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng hợp tác kinh doanh. Nếu có tài sản phải đăng kí quyền sở hữu thì các biến động liên quan đến tài sản đó như việc góp vốn bằng tài sản đó cũng cần phải được đăng kí bổ sung kịp thời.

Yêu cầu thứ hai: Trường hợp A và B cùng góp vốn và cùng tham gia vào hợp đồng hợp tác kinh doanh thì A và B sẽ là đồng chủ sở hữu với dự án đó. Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, công ty A chỉ có quyền thuê đất hàng năm. Vì thế, cả A và B đều không có quyền đứng tên với tư cách bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với khách hàng.

Yêu cầu thứ ba: Việc dự án phân lô bán nền đó có bắt buộc phải là đất ở không thì còn cần căn cứ vào các yêu tố sau đây:

• Dự án khi được cấp giấy phép đầu tư có cho phép xây dựng nhà ở và đồng thời cũng có thể chuyển nhượng cho đối tượng khác mua để xây dựng văn phòng cho thuê hay không?
• Có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử đất ở địa phương nơi thực hiện dự án hay không?

Bạn cần kiểm tra các điều kiện này để xác định xem dự án đó có được có cho phép xây dựng nhà ở và đồng thời cũng có thể chuyển nhượng cho đối tượng khác mua để xây dựng văn phòng cho thuê hay không.

Yêu cầu thứ tư: Theo những nội dung trong thư của bạn, việc hợp tác giữa bên công ty A và công ty B có thể được xác định là hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh BCC. Theo quy định của Điều 29 Luật đầu tư 2014, các bên phải tiến hành lập hợp đồng gồm các nội dung chủ yêu sau đây:

"1. Hợp đồng BCC gồm những nội dung chủ yếu sau đây:

a) Tên, địa chỉ, người đại diện có thẩm quyền của các bên tham gia hợp đồng; địa chỉ giao dịch hoặc địa chỉ nơi thực hiện dự án;

b) Mục tiêu và phạm vi hoạt động đầu tư kinh doanh;

c) Đóng góp của các bên tham gia hợp đồng và phân chia kết quả đầu tư kinh doanh giữa các bên;

d) Tiến độ và thời hạn thực hiện hợp đồng;

đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng;

e) Sửa đổi, chuyển nhượng, chấm dứt hợp đồng;

g) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, phương thức giải quyết tranh chấp.

2. Trong quá trình thực hiện hợp đồng BCC, các bên tham gia hợp đồng được thỏa thuận sử dụng tài sản hình thành từ việc hợp tác kinh doanh để thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.

3. Các bên tham gia hợp đồng BCC có quyền thỏa thuận những nội dung khác không trái với quy định của pháp luật”.

Do bạn chưa nêu rõ là công ty A và công ty B có phải là pháp nhận nước ngoài hay không vì thế, trường hợp của bạn có thể chia thành như sau:

Trường hợp 1: cả A và B đều là nhà đầu tư trong nước thì sẽ được tiến hành dự án đầu tư mà không phải xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư:

“Các trường hợp không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư:

a) Dự án đầu tư của nhà đầu tư trong nước;

b) Dự án đầu tư của tổ chức kinh tế quy định tại khoản 2 Điều 23 của Luật này;

c) Đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế”.

Trường hợp 2: A, B hoặc cả A và B đều là nhà đầu tư nước ngoài thì sẽ phải xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo thủ tục sau:

"1. Đối với dự án đầu tư thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại các điều 30, 31 và 32 của Luật này, cơ quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản quyết định chủ trương đầu tư.

2. Đối với dự án đầu tư không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại các điều 30, 31 và 32 của Luật này, nhà đầu tư thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định sau đây:

a) Nhà đầu tư nộp hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 33 của Luật này cho cơ quan đăng ký đầu tư;

b) Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ, cơ quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; trường hợp từ chối phải thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư và nêu rõ lý do”.

Bạn cần xem lại trường hợp của mình để lựa chọn trường hợp áp dụng cho phù hợp.

Khuyến nghị:

1. Để có tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198.
2. Nội dung tư vấn pháp luật thương mại mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.