Người mua căn hộ chung cư có được cấp sổ đỏ, khi chủ đầu tư có nhiều sai phạm?

Căn hộ chung cư của người mua không nằm trong phần diện tích bị xây dựng không phép (bị sai phạm) nên về nguyên tắc, vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ đã mua.

Khách hàng Nguyễn Hùng (Hà Nội) đề nghị luật sư tư vấn, người mua căn hộ chung cưđược cấp sổ đỏ khi chủ đầu tư có nhiều sai phạm và bị xử phạt?

Nội dung yêu cầu của khách hàng tóm tắt như: Tôi và một số người trong gia đình tôi có mua căn hộ chung cư. Tuy nhiên, chủ đầu tư của chung cư tôi vừa mua đang bị cơ quan chức năng xử phạt do nhiều lỗi trong quá trình xây dựng, quản lý, xây vượt tầng,... Vậy cho tôi hỏi, điều này ảnh hưởng thế nào đến việc giải quyết cấp sổ đỏ cho người mua căn hộ chung cư hay không (Hoàng Giang - Hà Nội).
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Thứ nhất, quy trình bán nhà ở và xử lý vi phạm của chủ đầu tư.

Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở.

"1. Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau đây: (a) Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư; (b) Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (nếu có); (c) Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật); (d) Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ); trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ; (đ) Báo cáo kết quả thực hiện dự án.

2. Trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án.

Sau khi hoàn thành kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

3. Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có: (a) Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (b) Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật; (c) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.

4. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: (a) Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký (b) Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); (c) Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); (d) Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 37 của Nghị định này; (đ) Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; (e) Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.

5. Trường hợp chủ đầu tư dự án có vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở thì Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xử lý theo quy định của pháp luật".

Như vậy, theo quy định của pháp luật sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ theo quy định để Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án.

Trường hợp chủ đầu tư có vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở thì Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xử lý theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, chủ đầu tư sai phạm, người mua căn hộ chung cư vẫn được cấp "sổ đỏ" (Giấy chứng nhận).

Khoản 6 Mục II Chị thị số 11/CT-UBND ngày 17/5/2016 của Chủ tịch UBND Hà Nội quy định về các nhiệm vụ và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội như sau: “Đối với các dự án phát triển nhà ở, trường hợp chủ đầu tư vi phạm pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, vi phạm quy hoạch tại dự án dẫn đến vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các hộ dân: Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất UBND Thành phố thành lập Đoàn thanh tra liên ngành để thanh tra, kết luận, xử lý khắc phục vi phạm của chủ đầu tư; đồng thời với việc xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ với chủ đầu tư theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Thông báo số 327/TB-VPCP ngày 22/8/2013 của Văn phòng Chính phủ”.

Công văn số 6443/UBND-TKBT ngày 08/11/2016 của UBND thành phố Hà Nội về việc chỉ đạo cải cách thủ tục hành chính trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố quy định: “Đối với các trường hợp chủ đầu tư vi phạm quy định về quản lý đất đai, trật tự xây dựng, quy hoạch, thì chỉ những trường hợp vi phạm liên quan đến nhiều lĩnh vực do các ngành, các cấp khác nhau quản lý thì Sở Tài nguyên và Môi trường mới tiến hành thanh tra hoặc đề xuất thanh tra; các trường hợp vi phạm không nghiêm trọng, liên quan đến lĩnh vực quản lý thì Sở Tài nguyên và Môi trường chủ động (hoặc phối hợp với ngành có liên quan) kiểm tra, xử lý theo quy định của pháp luật, để đẩy nhanh tiến độ xử lý, khắc phục tồn tại, giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà”.

Như vậy, căn hộ của người mua không nằm trong phần diện tích bị xây dựng không phép nên về nguyên tắc, vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ đã mua.

Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có thể bị chậm do các cơ quan chức năng phải xử lý các sai phạm của chủ đầu tư theo những quy định pháp luật nêu trên.

Thứ ba, một số rủi ro khi mua căn hộ chung cư.

- Những rủi ro uy tín, năng lực chủ đầu tư:

Tính an toàn của một giao dịch mua bán căn hộ chung cư phụ thuộc rất nhiều vào chủ đầu tư. Nếu người mua căn hộ không cẩn trọng trong việc tìm hiểu thông tin và lựa chọn chủ đầu tư thì đã vô tình đẩy mình vào một cuộc chơi may rủi. Hiện nay, có rất nhiều chủ đầu tư không uy tín đang hoạt động trên thị trường bất động sản. Hãy cẩn thận nếu không sẽ thiệt hại cả số tiền tích lũy được trong bao nhiêu năm làm việc chăm chỉ.

Những chiêu thức mà các chủ đầu tư không uy tín sử dụng rất đa dạng: Đưa thông tin không xác thực về hình ảnh, quy mô, diện tích, những tiện nghi, tiện ích của căn hộ; thổi phồng dự án, tung thông tin sốt ảo về độ “hot” của dự án; mượn tay công ty ngoại để đánh bóng tên tuổi; giả danh hợp đồng hợp tác đầu tư nhưng thực chất là không đủ năng lực để gánh dự án nên đã bán sỉ cho các chủ đầu tư khác, chung cư hoạt động chui khi chưa đủ điều kiện đảm bảo an toàn,... Tất cả những chiêu thức này đều dẫn đến rủi ro và thiệt hại lớn cho khách hàng.


Cũng như các loại hình mua bán bất động sản khác, việc mua bán căn hộ chung cư cũng tồn tại những rủi ro về mặt pháp lý liên quan đến hợp đồng kí kết giữa khách hàng và chủ đầu tư. Trong những điều khoản quan trọng nhất có thời gian giao nhận nhà, điều khoản về thanh toán, phí phạt, giá trị hợp đồng, thuế GTGT, cách tính diện tích căn hộ; quy định hình phạt nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng hạn, điều kiện bất khả kháng; thời gian giao sổ hồng; diện tích sở hữu chung; những trang thiết bị sử dụng chung, riêng,...

Một số vấn đề mà chủ đầu tư thường vi phạm trong hợp đồng pháp lý, bao gồm: Tự ý chẻ nhỏ căn hộ, ăn gian diện tích căn hộ, ủy quyền kí hợp đồng không hợp pháp, kinh doanh dự án chưa đủ điều kiện, đưa tình huống dự án không thi công đúng tiến độ bị nhà nước thu hồi vào trường hợp bất khả kháng, ăn gian thuế giá trị gia tăng,... Nếu không cẩn thận trong quá trình tìm hiểu và kí kết hợp đồng, người mua sẽ khó tránh khỏi những rắc rối pháp lý mà không thể kêu ai.

- Một số vấn đề khác:

Ưu đãi, khuyến mãi và chiết khấu: Thông thường, các dự án đầu tư bao giờ cũng đưa ra những chương trình khuyến mãi và ưu đãi để tăng độ “hot” của dự án và kích thích người mua nhà đến với họ. Có những chương trình ưu đãi thực sự đến từ chính sách hỗ trợ của nhà đầu tư uy tín nhưng mặt khác, đây cũng là cách để các chủ đầu tư không uy tín lợi dụng để chiêu dụ khách hàng. Người mua có thể nghe được những thông tin như: chiết khấu 6 - 7%/tổng giá bán căn hộ nếu thanh toán ngay 100%, hoặc chỉ thanh toán 30 - 40% nhận nhà ngay, phần còn lại miễn lãi suất trong 01 đến 02 năm; mức giá bán thấp so với mặt bằng các dự án xung quanh, nhưng đấy là giá ban đầu (có thể là chưa VAT, 2% phí bảo trì…), hoặc căn hộ được đánh giá là “xấu”,... Thực tế là những chủ đầu tư uy tín dù không có nhiều chương trình ưu đãi vẫn thu hút được rất nhiều khách hàng còn những người khác dù có chiêu trò cỡ nào khách hàng cũng vắng bóng. Nếu bạn là người mua nhà lần đầu, hãy cẩn trọng với ưu đãi và khuyến mãi. Quan trọng nhất là tìm được chủ đầu tư uy tín và thực sự quan tâm đến khách hàng.

Rủi ro khi bàn giao nhà: Vào thời điểm người mua chuẩn bị được sở hữu ngôi nhà của mình thì rủi ro vẫn chưa hết. Nhiều người vì quá phấn khởi khi nhận nhà nên đã thiếu tỉnh táo, để chủ đầu tư lợi dụng. Người mua có thể gặp phải một số rủi ro như: chủ đầu tư không đo đạc lại căn hộ mà sử dụng biên bản đo đạc của đơn vị khác được thuê; thiếu đồ đạc khi bàn giao chờ bổ sung nhưng thực chất là không có; chất lượng hoàn thiện kém, phải đặt cọc tiền hoàn thiện; phải nộp thêm các khoản phí khác để được cấp sổ đỏ, sổ hồng,... Đây thực chất là những chiêu trò lừa đảo, vi phạm hợp đồng mà nếu không tỉnh táo, người mua nhà rất dễ bị mắc bẫy.

Luật sư Nguyễn Thị Yến - Trưởng nhóm tư vấn pháp luật trực tuyến - Công ty Luật TNHH Everest, tổng hợp.


Khuyến nghị:
  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.