Mua nhà nhưng chủ nhà không chịu chuyển đi xử lý như thế nào?

Hỏi: Tôi tên Hải, tháng 1/2013 có mua của ông Quang miếng đất 200m2 trị giá 300tr . Hiện tại tôi đang giữ cuốn QSDĐ đứng tên ông Quang và hợp đồng chuyển quyền sử dụng sang tên tôi nhưng chưa thể chuyển quyền sử dụng được vì UBND xác nhận miếng đất hiện đang có tranh chấp. Tình trang của tôi hiện nay là đưa đủ tiền nhưng chỉ giữ cuốn QSDĐ ( tên ông Quang ) và hợp đồng thôi. Một giấy xác nhận mua bán đất ( 80tr ), 1 giấy cam kết giao nhà trong vòng 2 tháng của tôi và ông Quang.Năm 2011 ông Hậu là chủ thật sự của miếng đất có vay tiền của ông Quang và đã chuyển cuốn QSDĐ qua tên ông Quang. Hai bên thỏa thuận ông Hậu sẽ dọn ra khỏi miếng đất ( có 1 căn nhà cấp 4 trên đất) trong thời gian vài tháng. Tất cả đều có công chứng viên chứng giám, nhưng đến khi ông Quang bán cho tôi thì ông Hậu không chịu dọn đi và không cho địa chính xuống đo đất để làm sổ cho tôi. Tôi có bắt ông Quang viết giấy cam kết có chứng kiến của Công chứng viên rằng trông thời gian 2 tháng ông Hậu phải dọn ra nơi khác nhưng qua 2 tháng ông Hậu vẫn không dọn đi. Tôi lại áp lực với ông Quang ra hội đồng hòa giải của địa phương và có 2 lần hòa giải nhưng ông Hậu vẫn không chịu dọn đi. Cuối cùng vào đầu tháng 7 tôi buộc ông Quang khởi kiện ông Hậu, hồ sơ khởi kiện có biên bản hòa giải 2 lần, có cuốn QSDĐ và những giấy tờ cần thiết . Thông qua tìm hiểu trên internet tôi biết được tiến trình để có được quyết định thi hành án là từ 4-6 tháng, và thời gian thi hành án la 2-3 tháng. Xin hỏi Luật Sư những thông tin mà tôi tìm hiểu trên internet có đúng không. Nếu tôi áp dụng văn hóa phong bì thì thời gian kiện tụng có thể giảm được bao nhiêu %.
Hiện tại đất đó là của ông Quang, nếu tôi thuê người phá sập căn nhà đó thì có bị tội hủy hoại tài sản công dân không.
Không biết tôi có cơ sở nào chắc chắn về mặt pháp luật khi giữ những giấy tờ trên để tránh bị ông Quang lật mặt không. Sở dĩ tôi có nhiều thắc mắc là vì quá trình thưa kiện rất tốn thời gian và tiền bạc tôi không muốn làm công không cho ông Quang sau khi lấy đc lại đất lại hủy hợp đồng với tôi. Vì giá trị của hợp đồng có 80tr thôi.
Hiện tại nếu đặt bản thân LS vào vị trí của tôi thì LS sẽ làm gì để có được sổ đỏ của miếng đất và làm chủ thật sự của nó. (Nguyễn Hoàng - Hải Dương)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

1. Bạn cần đề nghị ông Quang thực hiện việc khởi kiện ông Hậu vì không thực hiện đúng theo giao dịch đã thỏa thuận. Quy trình giải quyết vụ án được quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004và Luật Thi hành án dân sự năm 2008, nếu thực hiện việc khởi kiện thì thời gian theo đuổi vụ kiện sẽ trong phạm vi pháp luật đã quy định, cụ thể như sau:

- Khởi kiện và thụ lí vụ án: Chủ thể có quyền khởi kiện vụ án dân sự nộp đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ cần thiết kèm theo tại Tòa án cấp có thẩm quyền. Nếu đơn khởi kiện không có đủ các nội dung theo quy định, Toà án sẽ thông báo cho người khởi kiện biết để sửa đổi, bổ sung trong một thời hạn do Toà án ấn định, nhưng không quá 30 ngày; trong trường hợp đặc biệt, Toà án có thể gia hạn, nhưng không quá 15 ngày.

Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án thì Toà án sẽ thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Toà án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí. Toà án thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Toà án biên lai nộp tiền tạm ứng án phí.

- Chuẩn bị xét xử: Thời hạn chuẩn bị xét xử đối với vụ án giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất là 04 tháng kể từ ngày thụ lí vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì Chánh án Toà án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không quá 02 tháng.

Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Toà án phải mở phiên toà; trong trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là hai tháng.

- Phiên tòa sơ thẩm: Phiên toà sơ thẩm được tiến hành theo thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên toà trong trường hợp phải hoãn phiên toà. Trong trường hợp Hội đồng xét xử phải ra quyết định hoãn phiên tòa theo quy định pháp luật thì thời hạn hoãn phiên toà sơ thẩm không quá 30 ngày, kể từ ngày ra quyết định hoãn phiên toà.

Thời hạn kháng cáo đối với bản án của Toà án cấp sơ thẩm là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án; đối với đương sự không có mặt tại phiên toà thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày bản án được giao cho họ hoặc được niêm yết.

- Thi hành bản án của Tòa án: Nếu bản án, quyết định của Toà án cấp sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm; thì Toà án đã tuyên bản án, quyết định đó phải chuyển giao bản án, quyết định cho cơ quan thi hành án cùng cấp với Toà án đã xét xử sơ thẩm trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Điều 36 Luật thi hành án dân sự 2008 quy định về việc ra quyết định thi hành án: Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự chủ động ra quyết định thi hành đối với phần bản án, quyết định sau đây: Hình phạt tiền, truy thu tiền, tài sản thu lợi bất chính, án phí; Trả lại tiền, tài sản cho đương sự; Tịch thu sung quỹ nhà nước, tịch thu tiêu huỷ vật chứng, tài sản; Thu hồi quyền sử dụng đất và tài sản khác thuộc diện sung quỹ nhà nước; Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được bản án, quyết định, Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự phải ra quyết định thi hành án. Trong thời hạn 24 giờ, kể từ khi nhận được quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời do Toà án chuyển giao hoặc do đương sự giao trực tiếp, Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự phải ra quyết định thi hành án và phân công Chấp hành viên tổ chức thi hành.

Ngoài các trường hợp trên, Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự chỉ ra quyết định thi hành án khi có đơn yêu cầu thi hành án. Thời hạn ra quyết định thi hành án theo đơn yêu cầu là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu thi hành án.

Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định thi hành án, Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự phải phân công Chấp hành viên tổ chức thi hành quyết định thi hành án đó.

2. Bạn chưa thực hiện việc đăng kí quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất, vì vậy bạn không có quyền sử dụng, chiếm hữu, định đoạt đối với ngôi nhà đó. Do đó nếu bạn thuê người phá sập căn nhà đó thì tùy mức độ, bạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

3. Trong trường hợp của bạn, để tránh những bất lợi có thể xảy ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các cam kết, xác nhận giữa bạn và ông Quang phải được công chứng, hoặc chứng thực theo quy định pháp luật. Đồng thời bạn nên xác nhận giá trị tài sản chuyển nhượng đúng với số tiền bạn đã giao. Đây sẽ là những cơ sở có giá trị pháp lí để bảo vệ quyền lợi cho bạn nếu tranh chấp xảy ra.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.