Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Hỏi: Thưa luật sư, tháng 8/2015 tôi có mua một miếng đất từ công ty Bất động sản (Công ty này quy hoạch 1 khu dân cư trên đất ruộng cũ nên cần đổ đất cao). Lúc tôi mua khu này vẫn đang trong quá trình quy hoạch, chưa hoàn thiện cấu trúc hạ tầng, điện nước...Phía công ty có nói khi nào thanh toán đủ họ sẽ đốc thúc để hoàn thành. Đầu tháng 12/2015 tôi đã thanh toán đủ, họ tiến hành làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Đầu tháng 2/2015 sổ đã có nhưng vì ở xa nên tôi hẹn họ tháng 7 về lấy. Trong khoảng thời gian này không những họ không chịu đốc thúc hoàn thiện hạ tầng cũng như các công trình liên quan mà còn nghe tôi báo tháng 7 về lấy sổ họ trả lời là khi nào tôi về lấy sổ xong họ sẽ hối thúc bên dự án hoàn thiện nhanh chỗ tôi mua:
- Tuy trong hợp đồng không phản ánh thời gian giao đất nhưng trong pháp luật Việt Nam cho phép 1 công trình dở dang chưa hoàn thiện đã bán cho ngườikhác, mặc dù đã thu tiền và đã có sổ đỏ không?
- Nếu tôi kiện họ về việc chậm bàn giao tôi phải dựa vào những điều kiện nào, và gặp phải rủi ro gì?
- Nếu tôi trả đất để nhận lại tiền theo như trong hợp đồng phản ánh thì tôi sẽ chịu những tổn thất gì? Mong quý công ty giải đáp giúp tôi. (Phạm Công - Hưng Yên)
Trường hợp của bạn là dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh. Việc một công trình dở dang chưa hoàn thiện đã bán cho người khác mặc dùđã thu tiền và có sổ đỏ không hề trái với pháp luật Việt Nam. Về dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh được quy định trong Luật kinh doanh bất động sản như sau:
"Điều 12. Yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh
1. Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng".
"Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản
1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.
2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.
3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
5. Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản".
Do bạn và bên công ty bất động sản đã không cam kết về thời gian bàn giao đất trong hợp đồng. Nên bạn không có căn cứ để kiện họ chậm bàn giao nhà. Tuy nhiên, hiện tại bạn cũng đã nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn là chủ sở hữu hợp pháp đối với mảnh đất đó. Bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bên công ty bàn giao đất để chấm dứt giao dịch. Nếu trong hợp đồng bạn và bên công ty có thỏa thuận bạn được trả lại đất để nhận lại tiền thì vấn đề chịu rủi ro của 2 bên như thế nào hoàn toàn do thỏa thuận của các bên và được ghi nhận trong hợp đồng.
Lưu ý: Khi mua đất từ dự án đầu tư bất động sản là bạn phải đề nghị chủ đầu tư ghi vào hợp đồng thời hạn bàn giao đất, khoản lãi khi chậm bàn giao đất, thời gian trả lãi được khống chế bao lâu? nếu quá hạn mà chủ đầu tư vẫn không bàn giao đất thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không? và khi đó chủ đầu tư phải chịu bao nhiêu phần trăm trên giá trị hợp đồng?
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận