Luật sư tư vấn trường hợp đang thuê thì chủ nhà bán nhà?

Hỏi: Tôi có thuê một căn nhà đóng tiền 1 lần 54 triệu/năm. Hai năm đầu thì có hợp đồng nhưng không có công chứng. Sang năm thứ 3, tức là 25/8/2014 đến 25/8/2015 là hết hợp đồng, nhưng chủ nhà không có bất cứ hợp đồng nào với tôi. Nhưng cho tới bây giờ (13/4/2015) tôi vẫn chưa nhận được hợp đồng thuê nhà và họ đã bán nhà, hẹn ngày 30/5/2015 giao nhà cho bên chủ mới. Họ buộc tôi chuyển nhà đi trước ngày 30/5/2015. Bây giờ tôi phải làm sao để bảo đảm quyền lợi cho mình? Trước đó tôi tới thương lượng chủ nhà sẽ dọn đi sớm hơn khi kiếm được nhà khác, nhưng họ không chịu trả cho tôi những ngày tháng tôi dọn đi sớm hơn, họ nói đúng ngày 25/5/2015 tôi dọn đi họ sẽ trả lại tiền 3 tháng còn lại, còn tôi dọn đi ngày 2/5/2015 thì họ sẽ không trả lại tiền 3 tháng 23 ngày tiền nhà của tôi. (Vũ Minh Tuấn- Hà Nội)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thị Tâm - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Hai năm đầu bạn thuê nhà, 2 bên không xảy ra tranh chấp gì cho nên ta chỉ xét hợp đồng thuê nhà trong thời hạn 1 năm từ 25/8/2014 đến 25/8/2015.

Về việc đang trong thời gian thuê thì chủ nhà bán nhà.

Luật nhà ở năm 2005 quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở tại điều 104 như sau: "Điều 104. Quyền tiếp tục thuê nhà ở: 1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Trường hợp không có người thừa kế theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. 2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. 3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đã cùng ở với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác".

Như vậy, bạn hoàn toàn có quyền ở ngôi nhà này cho đến khi hết hạn hợp đồng mà không cần phải chuyển đi trước ngày 30/5/2015 như yêu cầu của họ. Việc họ yêu cầu bạn chuyển đi trước 3 tháng so với hợp đồng mà 2 bên không có thỏa thuận khác thì họ đã vi phạm trách nhiệm của bên cho thuê nhà. Bên cho thuê yêu cầu nếu bạn không chuyển đi trước thời hạn đó thì bạn sẽ không nhận lại được số tiền tương ứng với những tháng mà bạn chưa ở. Để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thuê nhà vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức. Vì Bộ luật dân sự 2005 tại điều 492 có quy định về hình thức thuê nhà ở như sau: "Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".

Hợp đồng thuê nhà ở trong năm thứ 3 từ 25/8/2014 đến 25/8/2015 không có hợp đồng công chứng chứng thực cho nên, hợp đồng này vô hiệu. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu về hình thức là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.(Điều 136 Bộ luật Dân sự năm 2005).

Khi tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì hậu quả pháp lý phát sinh: "Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Như vậy, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bạn sẽ trả số tiền thuê nhà tương ứng với số tháng mà bạn ở cho bên cho thuê, phần tiền bên cho thuê đã nhận sẽ phải hoàn trả cho những tháng mà bạn chưa ở.

Khuyến nghị:

1. Để có tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198.
2. Nội dung tư vấn pháp luật hợp đồng mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.