Lập vi bằng, những điểm cần lưu ý

Lập vi bằng về việc chuyển nhượng mảnh đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ xác nhận việc có giao kết về việc chuyển nhượng giữa hai bên tại thời điểm lập.

Lập vi bằng là một trong những chức năng quan trọng của Thừa phát lại hiện nay. Để tìm hiểu thêm về chức năng, nhiệm vụ cũng như phương thức thực hiện công việc của Thừa phát lại, Công ty Luật TNHH Everest xin lưu ý đối với khách hàng một số vấn đề sau.
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Thứ nhất, quy định của pháp luật về vi bằng.

Theo Điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP ngày 18/10/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 61/2009/NĐ-CP của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại ngày 24/07/2009: “Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác”.

Hay nói theo cách hiểu thực tế thì Vi bằng là một tài liệu bằng văn bản có hình ảnh, video, âm thanh kèm theo (nếu cần thiết). Trong tài liệu đó, Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại hành vi, sự kiện lập vi bằng mà đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan. Tài liệu này có giá trị chứng cứ trước Tòa án nếu các bên có phát sinh tranh chấp liên quan đến sự kiện, hành vi lập vi bằng.

Từ khái niệm trên cũng như các quy định hiện hành của pháp luật, chúng ta thấy vi bằng và việc lập vi bằng của thừa phát lại có một số đặc điểm, yêu cầu sau:

(i) Hình thức của vi bằng là văn bản. Văn bản này phải do chính thừa phát lại lập, họ không được ủy quyền hay nhờ người khác lập và ký tên thay mình trên vi bằng;

(ii) Việc lập vi bằng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về hình thức và nội dung của văn bản;

(iii) Vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến; đó là kết quả của quá trình quan sát trực quan và được phản ánh một cách khách quan, trung thực trong một văn bản do thừa phát lại lập;

(iv) Vi bằng do thừa phát lại lập theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật được xem là chứng cứ và có giá trị chứng minh;

(v) Vi bằng có thể được sao chép và được sử dụng làm chứng cứ lâu dài. Việc vào sổ theo dõi, lưu trữ vi bằng phải tuân thủ các quy định về bảo mật và lưu trữ.


Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng vi như sau:

“1. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. 2. Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại”.

Như vậy, thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng: Người có thẩm quyền lập vi bằng là Thừa phát lại. Trên cơ sở yêu cầu của đương sự, Thừa phát lại lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu đó. Các sự kiện, hành vi này phải hợp pháp và xảy ra trên địa bàn cấp tỉnh nơi có Văn phòng Thừa phát lại.

Thứ ba, các trường hợp không lập vi bằng.

Pháp luật quy định rõ, Thừa phát lại chưa lập vi bằng đối với một số trường hợp sau:

(i) Những việc thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng; những việc thuộc thẩm quyền chứng thực của Uỷ ban nhân dân các cấp.

(ii) Những sự kiện, hành vi thuộc về bí mật đời tư theo quy định tại điều 38 của Bộ luật dân sự và văn bản liên quan; những sự kiện, hành vi có tính chất nhạy cảm ảnh hưởng đến đời sống xã hội, đến thuần phong, mỹ tục của dân tộc.

(iii) Nhằm xác nhận, hợp thức hóa các giao dịch trái pháp luật.

Thứ tư, nguyên tắc lập vi bằng.

Để đảm bảo tính trung thực, khách quan, việc lập vi bằng phải tuân theo các nguyên tắc sau:

(i) Việc lập vi bằng phải do chính Thừa phát lại thực hiện. Thư ký nghiệp vụ Thừa phát lại có thể giúp Thừa phát lại thực hiện việc lập vi bằng, nhưng Thừa phát lại phải chịu trách nhiệm về vi bằng do mình thực hiện.

(ii) Vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến; việc ghi nhận phải khách quan, trung thực. Thừa phát lại không được lập vi bằng để ghi nhận những sự kiện, hành vi mà mình không trực tiếp chứng kiến hoặc những sự kiện, hành vi chỉ thông qua lời kể của người khác.

(iii) Thừa phát lại không được tham gia vào sự kiện, hành vi mà mình ghi nhận trong vi bằng.

(iv) Thừa phát lại không được thay đổi nội dung vi bằng đã được lập, trừ trường hợp phải sửa lỗi kỹ thuật. Thừa phát lại có thể lập vi bằng để ghi nhận sự kiện mới phát sinh để bổ sung cho vi bằng trước đó.


Bước 1: Cá nhân, tổ chức muốn lập vi bằng nộp hồ sơ tới Văn phòng thừa phát lại, hồ sơ gồm: giấy tờ tùy thân của cá nhân có yêu cầu hoặc được ủy quyền yêu cầu lập vi bằng; các giấy tờ liên quan đến yêu cầu lập vi bằng.

Bước 2: Kí hợp đồng dịch vụ lập vi bằng: Cá nhân, tổ chức yêu cầu lập vi bằng phải thỏa thuận với Trưởng văn phòng Thừa phát lại về việc lập vi bằng với các nội dung chủ yếu sau:

(i)) Nội dung cần lập vi bằng;

(ii) Địa điểm, thời gian lập vi bằng;

(iii) Chi phí lập vi bằng;

(iv) Các thỏa thuận khác, nếu có.

Việc thỏa thuận lập vi bằng được lập thành 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản. Người yêu cầu phải cung cấp các thông tin và các tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng, nếu có.

Bước 3: Tiến hành lập vi bằng theo thời gian, địa điểm đã thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ lập vi bằng.

Vi bằng lập thành 03 bản chính: 01 bản giao người yêu cầu; 01 bản lưu trữ tại văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về chế độ lưu trữ đối với văn bản công chứng; 01 bản gửi Sở Tư pháp thành phố để đăng ký trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày lập vi bằng. Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp vào sổ đăng ký vi bằng Thừa phát lại.

Thứ sáu, hình thức và nội dung chủ yếu của vi bằng.

Vi bằng lập thành văn bản viết bằng tiếng Việt và có các nội dung chủ yếu sau:

(i) Tên, địa chỉ văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;

(ii) Địa điểm, giờ, ngày, tháng, năm lập vi bằng;

(iii) Người tham gia khác (nếu có);

(iv) Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng và nội dung yêu cầu lập vi bằng;

(v) Nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;

(vi) Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;

(vii) Chữ ký của Thừa phát lại lập vi bằng và đóng dấu văn phòng Thừa phát lại, chữ ký của những người tham gia, chứng kiến (nếu có) và có thể có chữ ký của những người có hành vi bị lập vi bằng.

Kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác.


Theo quy định tại Điều 7 Thông tư liên tịch số 09/2014/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC-BTC ngày 28/02/2014:

“Vi bằng do Thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu xét thấy cần thiết, Tòa án, Viện Kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại để làm rõ tính xác thực của vi bằng”.

Thứ tám, có phải mua đất chưa có sổ đỏ thì phải lập vi bằng mới đúng luật?

Theo các quy định vừa trích dẫn ở trên, việc bạn lập vi bằng về việc chuyển nhượng mảnh đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ xác nhận việc có giao kết về việc chuyển nhượng giữa hai bên tại thời điểm lập.

Khi làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hai bên vẫn phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của một tổ chức công chứng tại địa phương theo quy định bắt buộc của Điều 122 Luật nhà ở 2014 chứ không thể dựa vào vi bằng đã lập trước đó vì vi bằng chỉ có giá trị xác nhận việc có giao kết về việc chuyển nhượng và được coi là nguồn chứng cứ tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra trước khi các bên lập hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng.

Luật gia Nguyễn Thị Bích Phượng - Tổ Tư vấn pháp luật Đất đai Công ty Luật TNHH Everest, tổng hợp

Khuyến nghị:
  1. Bài viết được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi những ý kiến này có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19006198, E-mail: [email protected], [email protected]