Kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất

Do tính chất pháp lý đặc thù của quyền sử dụng đất như đã được đề cập phân tích ở trên, bên cạnh nguyên tắc chung, thì khi kê biên bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc đặc thù sau: (i)Chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Người phải thi hành án chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đấttheo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó; (ii)Khi kê biên quyền sử dụng đất, nếu người phải thi hành án có tài sản gắn liền tài sản trên đất thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất; (iii)Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án thì phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó.

Về thủ tục kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất, bước đầu tiên cần được thực hiện đó là lập hồ sơ thi hành án. Việc lập hồ sơ phải căn cứ theo quyết định thi hành án. Theo quy định của pháp luật hiện nay thì việc lập hồ sơ thi hành án do chấp hành viên thực hiện, thời hạn lập hồ sơ là không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày được phân công.

Trước khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên cần phải tiến hành xác minh điều kiện thi hành án. Việc xác minh đối với tài sản là quyền sử dụng đất cũng được hưỡng dẫn Điều 3 của Thông tư liên tịch số 11/2016 như sau: “Việc xác minh đối với tài sản thuộc diện phải đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản thì tùy từng trường hợp cụ thể mà Chấp hành viên căn cứ vào một trong các giấy tờ sau: hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc tặng cho, giấy chứng nhận về quyền sở hữu, sử dụng tài sản hoặc thông qua chủ sở hữu, chính quyền địa phương, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, cơ quan chức năng hoặc người làm chứng như xác nhận của người bán, của chính quyền địa phương, cơ quan chức năng về việc mua bán tài sản”.

Tại Điều 89 Luật Thi hành án dân sự cũng có quy định: “trước khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất….,Chấp hành viên yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp về tài sản, giao dịch đã đăng ký”. Ngoài ra, tại Điều 9 Nghị định 62/2015/NĐ-CP cũng hưỡng dẫn về việc xác minh điều kiện thi hành án. Theo đó, việc kê khai phải được tiến hành trung thực, CHV phải lập thành văn bản. Ngoài ra, trong trường hợp cần làm rõ thông tin tài sản, nơi cư trú, làm việc của người phải thi hành án hoặc các thông tin khác liên quan đến việc thi hành án thì Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự có thể ủy quyền xác minh có cơ quan thi hành án dân sự nơi có thông tin trên.

Sau khi đã tiến hành xác minh, Chấp hành viên ra quyết định cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đấtđối với người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án.

Theo quy định tại Điều 88 của Luật Thi hành án dân sự, khi kê biên tài sản là bất động sản, Chấp hành viên phải thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố, nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên ít nhất là 03 ngày làm việc trước khi kê biên. Việc kê biên phải được tiến hành với sự có mặt của đương sự hoặc người được ủy quyền; nếu đương sự cố tình vắng mặt, thì vẫn tiến hành kê biên nhưng phải mời người làm chứng; nếu không mời được người làm chứng thì vẫn kê biên những phải ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên. Biên bản kê biên có chữ ký của đương sự hoặc người được ủy quyền, người làm chứng, đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, chấp hành viên và người lập biên bản.

Cũng cần lưu ý rằng, sau khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên quyền sử dụng đất đó để xử lý theo quy định tại khoản 1 Điều 187 Luật Thi hành án dân sự.

Việc định giá quyền sử dụng đất cũng được hiện theo quy định tại Điều 98 Luật Thi hành án dân sự và Điều 25 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, cụ thể: Nếu đương sự thỏa thuận được về giá tài sản: giá do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá; Nếu đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá: ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó;

Nếu đương sự không thỏa thuận được về giá, tổ chức thẩm định giá hoặc tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn từ chối ký hợp đồng và việc thi hành án do Cơ quan thi hành án dân sự chủ động thi hành: ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh nới có tài sản là quyền sử dụng đất bị kê biên trong thời hạn 05 ngày làm việc, kê từ ngày kê biên tài sản.

Chấp hành viên tự xác định giá: Trong trường hợp không thực hiện được việc ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá. Đối với trường hợp này, Chấp hành viên tự xác định giá cần phải lưu ý nếu trên địa bàn tỉnh, tp trực thuộc trung ương có tài sản kê biên chưa có tổ chức thẩm định giá, thì Chấp hành viên yêu cầu đương sự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá ở địa bàn khác. Nếu như đã yêu cầu mà đương sự không thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì Chấp hành viên tiến hành xác định giá tài sản theo quy định.

Đối với vấn đề thẩm định giá, ngoài việc áp dụng các quy dịnh của Luật Thi hành án dân sự và Nghị định hướng dẫn Luật Thi hành thì còn cần phải áp dụng các văn bản pháp luật chuyên ngành khác.

Theo quy định tài khoản 1 Điều 99 Luật Thi hành án dân sự thì tài sản kê biên có thể bị định giá lại trong các trường hợp: (i) Chấp hành viên có vi phạm nghiêm trọng quy định về định giá tài sản kê biên dẫn đến sai lệch kết quả định giá tài sản; (ii) Đương sự có yêu cầu định giá lại trước khi có thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản.

Liên quan đến thủ tục đề nghị định giá lại tại sản thi hành án xem chi tiết tại Quyết định số 1557/QĐ-BTP ngày 26/8/2015 về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành trong lĩnh vực thi hành án dân sự thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp.

Bán đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tài Điều 101 Luật Thi hành án dân sự. Theo đó, việc bán đấu giá quyền sử dụng đất phải do tổ chức bán đấu giá thực hiện. Cụ thể: “Đương sự có quyền thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá. Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá quyền sử dụng đất với tổ chức bán đấu giá do đương sự thỏa thuận…”. Như vậy, các đương sự có thể thỏa thuận với nhau để lựa chọn tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất. Trong trường hợp các đương sự không thỏa thuận được tổ chức bán đấu giá thì Chấp hành viên được lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Việc bán đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức bán đấu giá.

Trong trường hợp bán đấu giá lần đầu mà không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì chấp hành viên thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản. Nếu đương sự không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được về mức giảm giá thì chấp hành viên quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá.

Tài sản là quyền sử dụng đất đã kê biên sẽ được giao cho người phải thi hành án trong hai trường hợp: (i) Đương sự có thỏa thuận với nhau để người được thi hành án nhận quyền sử dụng đất đã kê biên trừ vào số tiền được thi hành hành án; (ii) Trong trường hợp tiến hành bán đấu giá, nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành.

Cần lưu ý rằng nếu như có nhiều người được thi hành án thì người được nhận quyền sử dụng đất đã kê biên theo thỏa thuận phải thanh toán lại cho những người được thi hành án khác số tiền tương ứng tỷ lệ giá trị mà họ được hưởng. Và trong trường hợp này, người được thi hành án chỉ được nhận quyền sử dụng đất đã kê biên khi được sự đồng ý của những người được thi hành án còn lại. Việc giao quyền sử dụng đất cho người được thi hành án được thực hiện trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày có thỏa thuận.

Đối với trường hợp không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì người được thi hành án có quyền nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án. Nếu người được thi hành án đồng ý nhận quyền sử dụng đất để trừ vào số tiền được thi hành án thì Chấp hành viên thông báo cho người phải thi hành án biết. Nếu người phải thi hành án không nộp đủ số tiền phải thi hành án và chi phí thi hành án để lấy lại quyền sử dụng đất đưa ra bán đấu giá trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được thông báo về việc người được thi hành án đồng ý nhận quyền sử dụng đất để thi hành án thì chấp hành viên giao tài sản cho người được thi hành án. Chấp hành viên quyết định giao quyền sử dụng đất cho người được thi hành án để làm thủ tục cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất cho người được thi hành án.