Theo quy định cuả pháp luật thi việc định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình từ 15 tuổi trở lên. Việc mẹ anh (chị) tự ý định đoạt phần đất đó là trái quy định của pháp luật. Anh (chị) có thể....
Hỏi:Thưa luật sư, Xin Hỏi Luật Sư: Gia đình tôi có 6 người (bố, mẹ, và 4 anh em tôi), có 1 thửa đất nông nghiệp được nhà nước cấp sổ đỏ ngày 12/01/2000 được đứng tên chủ Hộ gia đình đại diện là bố tôi (trong sổ đỏ được cấp chỉ có đất của bố tôi và 4 anh em tôi). Đến 07/07/2000 không may bố tôi ốm mất,mẹ tôi là viên chức nhà nước không đượcnhà nước chiađất,ngày 03/03/2003 mẹ tôi đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B thửa đất bên trên với số tiền 25.356.000đ,chúng tôi cũng không ký vào hợp đồng đó,tại thờiđiểm ký hợpđồngchuyển nhượngđó sổđỏvẫn mang tên chủ hộ gia đình là Bốtôi(thời điểm chuyển nhượnglúc đó mẹ tôi là người đứng tên Chủ hộ khẩu của gia đình vàthời điểmđó 2 em tôiđều trên 15 tuổi, còn anh tôi và tôiđều trên18 tuổi cả rồi).Trong hợp đồng mà mẹ tôi đãchuyển nhượng cho ông B, có ghi thời hạn còn lại là 10 năm đến tháng 10 năm 2013. Đã sắp hết hạn hợpđồng 4 anh em chúng tôicóđến nhàđểthương lượng với ông B về hợp đồng đã ký với mẹ tôi trước đây để chúng tôi lấy lại đất để canh tác và làm ăn thì ông B trả lời rằng không trả lại đất cho 4 anh em tôi kể cả ra pháp luật giải quyết. Xin hỏi Luật sư, trường hợp của gia đình tôi như vậy thì 4 anh em tôi có đòi lại được QSD đất trên không? (Nguyễn Hải Kiên – Nam Định)
Luật gia Phạm Hồng Phúc - Tổtư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Thứ nhất: về điều kiện chuyển nhượng:
Theo những thông tin như bạn cung cấp thì thửa đất nhà bạn là đất nông nghiệp. Do đó, để có thể thực hiện được hoạt động chuyển nhượng đối với loại đất này, cần phải đáp ứng các quy định của pháp luật:
-Luật đất đai 2003tại Điều 106.
-Nghị định số 181/2004/NĐ-CPngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về các trường hợp hạn chế hoặc không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại Điều 103.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện tại Điều 104.
-Điều 108 BLDS quy định:
“Tài sản chung của gia đình bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung hoặc do các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ”.
Đối với trường hợp của anh, thửa đất nông nghiệp của gia đình có sổ đỏ ghi tên bố anh và 4 anh em anh, do đó, đây cũng được xác định là tài sản chung của gia đình. Sự ghi nhận tên của các thành viên vào sổ đỏ của gia đình được coi là bằng chứng thể hiện sự thỏa thuận thửa đất nông nghiệp này là tài sản chung của gia đình.
-Điều 109 quy định:
“Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”.
Trong văn bản quy định chuyên ngành về lĩnh vực luật đất đai cũng có quy định tại khoản 2 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP:
“Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đìnhphải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự”.
Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nông nghiệp này của gia đình bạn phải được có sự đồng ý của tất cả thành viên trong gia đình, có các giấy tờ xác nhận về việc đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Do đó, giao dịch dân sự này trái với quy định của pháp luật, không đảm bảo được điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng, do đó, hợp đồng dân sự này vô hiệu. Điều 137 BLDS về hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu:
“Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.
Do đó, trường hợp này, gia đình bạn vẫn có thể đòi lại được thửa đất nông nghiệp này, tuy nhiên, gia đình bạn rất có thể phải bồi thường thiệt hại cho ông B, do bên gia đình bạn là bên có lỗi dẫn đến hợp đồng dân sự vô hiệu.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận